2013中国商业地产存隐忧.doc

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1、2013中国商业地产存隐忧2013中国商业地产存隐忧  2013中国商业地产存隐忧提要:从政策层面上看,限贷、限购“两限”紧箍咒不取消,房价整体爆发式上涨的可能性几乎为零,因为房地产调控总基调不变就是预留再次严调空间  2013中国商业地产存隐忧  预计美国经济2013年增速1%--2%,欧洲增速0到1%基本板上钉钉,这是我们这个新兴经济体在未来10年这个政治和经济周期内,必须长期面临的宏观环境。  按照新一届领导班子的蓝图,未来十年GDP翻番,收入翻番。那就意味着GDP的最低的增速,每年增长7%.2013年

2、四月份开始,一直到年底,财政、货币和产业政策,逐步放松成为最大可能。  经济形势好转、信贷政策放宽、购房意愿上升、房企资金压力减小等,住宅很可能呈现量价齐升的特征,个别城市的个别区域在补涨情况下,可能有明显上涨,但绝不会出现价格失控,更不会出现房价报复性上涨。为何?  从政策层面上看,限贷、限购“两限”紧箍咒不取消,房价整体爆发式上涨的可能性几乎为零,因为房地产调控总基调不变就是预留再次严调空间。  从相对库存看,2012年全年房屋新开工约有16亿平方米,但销售不足10亿平方米,库存仍在增加。  从绝对库存来

3、看,2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米,估计到2012年底,房屋在建面积预计超过56亿平方米,扣除保障房和单位自建,商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米,库存足够销售4年。  2013年的楼市,住宅地产一览无余,而真正的主角将是商业地产。即从2013年开始,商业地产真正浮出水面,开始全面的、强势的争夺在经济发展中的交椅地位  据统计,目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中,有7个位于中国,其中天津、沈阳、成都位列全球前三。截止2011年

4、年底,中国有276家新增购物中心,使全国开业购物中心总量达到2,812家,累计商业建筑面积达亿平方米。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长,到2015年,中国购物中心总量将达4,000家。  从投资角度看,2009年全国新增购物中心投资789亿元,2010年为1094亿元,2011年为1913亿元。保守估计,仅2012年年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元,预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底,全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。  商业地产与住宅

5、地产的最大不同在于其产业链更长,除了带动建筑、钢材、玻璃、水泥、等产业外,对于就业、税收、改善和推进商业环境、生活水平等方面的作用更大。比如一个30平米的综合体项目,引进沃尔玛、家乐福这样的的世界五百强企业,五星级酒店、甲级写字楼、其直接提供就业岗位上万个,在促进区域经济发展和消费升级改造的同时,极大地促进税收。按照目前的发展态势,商业地产必将成为国民经济发展的又一支柱。  事实上,在过去3年当中,商业地产在住宅遭受严调,政府极力推动,社会流动性泛滥,资产价格推波助澜当一系列因素影响下,呈爆发式增长。  从北

6、上广等一线城市,成都、重庆、武汉等典型的标杆城市,甚至是人口十多万的小县城,其对未来城市发展规划中,都明确了自己的宏伟目标,其这新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。  2013年,是商业地产大规模开发的第三年,也是项目开售和开业的集中年份,同时也是隐藏的问题集中爆发的一年。  “以住养商”的理***、销售为主的开发模式,产权分散的后遗症、商家同质化带来的血拼、传统零售业的江河日下,商家和品牌的重合度、对商业价值空间的掠夺、都将在2013年五一黄金周开始时,逐渐浮出水面。

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