东河食品街项目营销策略方案包头.doc

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1、东河食品街项目营销思路建议案深圳长城创展置业有限公司2005年6月23日目录第一部分项目分析一、包头市商业地产发展概况二、东河区商业地产发展现状三、东河食品街项目概况四、项目SWOT分析第二部分项目定位一、基础系统设计二、地盘包装三、卖场形象包装四、形象宣传包装第三部分项目重新包装建议第四部分营销策略一、指导思想二、销售总体策略三、项目核心卖点四、销售阶段安排第一部分项目分析一、包头市商业地产发展现状1、包头商业地产发展现状概述商业地产是房地产业的重要组成，在传统房地市场逐渐成熟、竞争日益激烈之际，商业地产的开发提供了远比住宅建设高得多的

2、利润空间，因此，商业地产起步虽晚，但发展非常迅速。另外，商业地产对提高人民群众生活品质，推动商业繁荣及拉动地区经济起到十分重要的作用。近年来，随着内蒙古包头市经济的快速发展、产业结构调整以及第三产业发展日益加快，对商业用房需求日渐扩大，商业房产投资持续上涨。包头市商业地产的基本情况：2004年全年的规模已达60万平方米，占全市房地产开发规模的1∕4，比2000～2003年度分别增加23万平方米、20万平方米、14万平方米、20万平方米，商业地产发展在2004年已形成一个高潮，但另一方面，商业地产的销售或经营不容乐观，2000～2003年度

3、四年销售总面积约为52万平方米，远比四年的开发总量126.63万平方米要小得多，同时比四年竣工总量少30多万平方米，说明商业地产的发展与经营不和谐，商业地产的发展尚未与城市经济整体民、与市场承载水平很好的结合中。目前包头市商业楼盘主要集中在昆区、青山区、东河区的商业繁华地段，受土地因素及地理位置影响，销售价格较前几年涨幅较大，如：纽约新天地、中源房地产包头宾馆中源大厦、青山区时代商厦等项目，销售均价都在12000元/平方米以上，包百商业圈内最高售价已突破30000元/平方米，其他地域商业楼盘涨幅不大销售均价都在3000元/平方米左右，可以

4、看出商业地产地域性差异仍然十分明显。　　2、商业房产投资持续上涨的原因1）零售业迅速发展、商业房产项目投入加大。包头市作为一个经济快速发展和区位优势显著的城市，已经吸引了国内大型零售商如华联、王府井、国美等纷纷前来包头投资，并且经营业绩良好。该市正在积极与国际零售商接洽，努力吸引外商的投资。商业资本高速圈地谋求更大市场份额的客观要求，刺激了商业房产的兴起。投资商看好商机，商务区等大型商业项目投入加大。集商业、商务、商住、商人为一体的神华国际城占地7.2万平方米，建筑面积16.5万平方米，拥有会展中心、五星级酒店、购物广场、国际公寓、亿佰购

5、物中心等完整的商务体系，将建成内蒙古第一个CBD（中央商务区）。鞍山道步行街在一期扩量提质的基础上，二期工程及其沿线项目投资总额近10亿元，全部建成后，鞍山道步行街营业总面积超过80万平方米，预计年销售收入超过60亿元，成为西北地区有较大辐射力的大型商业步行街。豪德贸易广场投资3.2亿元，占地400亩，建筑面积32万平方米，是集物流、商住一体的大型贸易广场，将建成面向西北地区的一流物流中心。大型商业项目是商业房产投资的主要对象，也是带动商业房产投资热的一个重要因素。2）经济结构调整、发展第三产业的客观需要。包头市是内蒙古自治区最大的工业城

6、市，经济发展处于一个关键时期，今后生产要素和商品的流动在总量和速度上都会有较大增长。要把包头建成我国中西部地区的经济强市，使该市经济快速、协调、健康地发展，就要在大力发展第二产业的同时，努力提高第三产业的总体水平及其在国民经济中的比重，这是经济结构调整的必由之路。第三产业的发展需要一定的经营空间，因此商业房产投资随着第三产业的快速发展有极大的增值潜力。3）城市发展活力吸引投资。包头市发展的活力体现在以下几方面：第一，经济持续快速发展，经济总量迅速扩大，实现了跨越式发展，城市综合经济实力得到较大提升。第二，城市品位和城市形象得到较大提高，投

7、资环境得到极大改善。近年来，包头市以基础建设和生态建设为重点，推进城市化建设，特别是2003年全市城建投资8.1亿元，是“九五”以来城建资金投入最多、建设规模最大的一年。2003年全市建成区绿化达到33%，塑造了城市景观新形象。城市建设取得的新成绩得到了国际、国内的肯定。包头市荣获“2002年迪拜国际改善环境最佳范例奖”称号、“2002年联合国人居奖”和“2003年全国园林绿化先进城市”荣誉称号。包头还是内蒙古自治区唯一的国家级优秀旅游城市。第三，经济日益活跃。据人民银行电子联行显示，被称为经济活跃程度“晴雨表”的资金流总量2003年包头

8、为1600亿元，比上年翻了一番。4）居民投资需求扩大。为鼓励居民储蓄向其他领域投资，国家在金融政策上刺激投资需求，加上当前的物价上涨，人们转移了投资目标。从储蓄、股票、债券、房产、保险等个人投