一个中标项目引发的思考.pdf

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1、．plex一个中标项目引发的思考文／编辑徐会玲圈片提供．中维国际工程设计有限公司由于国内、国际上复杂的政治经济因素．商业综合体在2010—2O13年这四年时间里快速发展．在四年时间里．我项目名称：成都工业学校地块商业项目国完成了很多国家三十年才能完成的商业历程在电子商务的快速冲击下．商业综合体的功能也从以购物为主流转向以体验为主导．而住宅功能的退化．邻里交往的需求．注定了商业综合体未来发展的方向。项目地点：成都市曹家巷片区设计单位：中维国际工程设计有限公司a十a与中维国际CEO谢绍宁先生的对话设计时间：2013年容积率：5．0a十a：你好谢总，听说你

2、们中标了成都工业学校地块商业项目，这是一个“北改“项目。商业占比51％是一个商业综合体项目．请您介绍一下项目概况谢绍宁：接触这个项目时，开发商之前实际上已经签约了一家设计机构，由于商业策划和招商．原来的设计无法满足商业的需求故业主重新在沿海及成都市本地邀请了四家设计机构重新比选设计作为成都本土设计院而中标．颇感意外。这个项目占地约4万平方米，容积率5～．建筑密度45％．位于成都市一环路北四段属于成都市“北改区域的曹家巷片区。a+G：恭喜谢总．请问你们采用的设计策略是什么7谢绍宁：我们运用了“四态合一的理念。1．业态策略儿童主题商业+特色零售商业街区+

3、社区邻里中心商业。2、空间形态策略：打造城市开放空间，营造项目自身的半开放空间，合理运用室内商业空间．满足不同的业态．处理好不同业01一乌瞰图态的垂直与水平空问的衔接．并且与周边项目协调呼应．服从02夜景透视图03步骤图片区统一的城市空间形态．与城市的其他空间{如：地铁、城市干道)形成互动3、生态策略引入环保、科技绿色等理念运用遮阳空气对流、立体绿化等低技及被动式节能技术打造永续的商业综合体。4，文化形态策略打造特色文化风情商业街区将儿童职教、培训、游乐等主题性商业文化化情趣化。另外．将以书及以绿色食品为主题的商业点缀其中我们还计划在其中设计一个国学

4、文化体验馆。CI+G：该项目西北侧有一个新建建筑．将该项目最好的口岸占据，你们是如何处理其跟商业动线带来的影响?谢绍宁：商业动线．据我们多年商业地产的设计经验我们将其归纳为六种方式串联式、并联式哑铃式、包围式半包围式、散点式我们观察研究这么多个综合体．无一例外。由于这个项目北临一环路该侧仅为1219米．西侧邻恒德路该侧也只有153．7米．你刚才说的那个新建建筑叫格林尚元丽舍它确实让这个项目变得很难受。但是我们采用“L”型的室外开放空问．室内采用了串联式的商业动线．合理进行了商业人流的引入和商业内部业态间的互动a+a：这个项目的商业体量达10万平方米，

5、你们是如何在设计上处理持有物业和销售物业的矛盾?谢绍宁：我总结了商业地产的一九定律．所谓一九定律那就是．商业地产如果是全部销售，那么该商业90％是死．1O％能勉强经营我们成都就有一家本土开发企业．在商业地产上全部做的是快销产品．结果很多优质口岸没办法经营所以在设计该项目时我充分与业主沟通．业主是把该项目Ill岸好的一．二层销售一部分．三、四楼全部自持我们在业态设计时．将时尚快消品牌特色的零售商业、高端精致商品等放在一、二层，也布局一些目的性比较强的商业．将其余的儿童板块影院、大型餐饮等放在三至四层．我们在商铺划分时控制每个商铺的面积．这样也保证开发商

6、的现金流。所以我们认为．一流的设计院．既要做产品设计．又要做业态规划．还要关注客户的金融规划CI+Q：请您总结一下工业学校地块商业项目的收获吧。谢绍宁：在目前电商挤压下的城市综合体发展策略．就是增强商业的体验式．控制好商业的体量．寻找差异性的商业主题防控风险．营造更专业化的合作团队．增强项!fl的情趣性参与性、游乐性与迷人的商业空间。=—蠹●II～．．●I．．-I-器型～一一_l一⋯—一一I七一瘦豫靶