公有老旧住宅小区物业管理研究 .doc

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1、公有老旧住宅小区物业管理研究公有老旧住宅小区物业管理研究公有老旧住宅小区物业管理研究　　公有老旧住宅小区物业管理存在的问题　　公有老旧小区最初是基于当时的社会发展水平建设的，小区建设缺乏长远的规划。随着城市的发展，公有老旧小区由于建设年代久远，工程质量、房屋结构、使用功能上都存在着这样或那样的问题。小区内不仅基础设施的配套建设不完善，而且养护也不得当，到如今已经处于落后的局面，有的时候更像文明城市建设的疮疤。在公有老旧小区里上下水管网老化严重，漏水、冒水现象严重；供暖系统不完善，供暖不及时，温度不达标问题经常出现；机动

2、车位严重缺乏，导致许多居民占用行人通道来停车，这种情况引发小区多重安全问题，给小区居民出行带来极大不便，特别是对老人、小孩的安全造成了严重威胁。并且公有老旧小区的绿化少、休闲区域更少，各类违章搭建多，环境脏乱差。不止小区内部环境差，也影响到周边环境，由于小区长期缺乏管理，一些商贩便在区内及周边随意摆摊设点，时间长了就会自动成为一个露天的自由市场，导致其周边的流动人口增大、人员更复杂，这给原本就缺乏安保的公有老旧小区带来了更多的安全隐患。还有噪音污染大、自私改建、占用小区绿地等现象，都导致居民生活水平大打折扣，导致许多居

3、民搬离老旧小区。他们之中很多人将原有住房以出租、或私下出售的形式转给他人，由于房租或房价低廉，所以接手这些老旧住宅的人经常是经济能力一般的人员，因此，使小区管理性收费愈加困难；而房屋主人不在，部分租客主人意识差，甚至许多人员对小区管理概念模糊，不愿意缴纳小区物业管理费用，因此，用于小区物业管理与维护的费用已经严重入不敷出，己经难以为继，更使得小区不能得到及时养护。这种恶性循环导致公有老旧小区的物业管理越来越难于实施与进行。　　公有老旧住宅小区物业管理出现问题的原因　　公有老旧小区之所以出现上述问题究其根本是一个“公”字

4、。我国公有住房的产权来源形式多样，既有国有房产，即归国家所有的房产，包括由政府接管、国家经租、收购、新建以及由国有单位用自筹资金建设或购买的房产，又有城市集体所有制单位所有的房产，即集体所有制单位投资建造、购买的房产。产权形式的多样化使公有住宅小区的管理形式也多样化了起来，有的实行直属公房管理，有的实行委托管理，还有自行管理或社区管理等等。这种共存现象必然会导致管理上出现诸多矛盾。一些社区管理委员会并没有真正的管理制度，缺乏相应的管理人才、管理知识，有的甚至会以赢利为目的，不惜以破坏小区内部环境、设施为代价，为一些无证

5、经营的小商贩提供便宜的经营场所。由于房屋的公有性质，导致国家居民和物业在义务、责任、收益等方面的问题不明确，从而使得居民缴费的积极性不高，管理者费用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老旧观念也是导致许多小区管理制度没有有效实施的直接原因。老旧小区的居民多半对现有的居住环境也已经习惯，并不想做出改变，对于生活简朴的他们更不愿对非实物进行消费。而另一部分公有老旧小区的居民往往是低收入人群，所以很难让他们再为改善环境，维护安全等买单，甚至出现抵触情绪和逆反情绪，给小区管理工作带来更大的阻力。　　物业管理是市场化、专业化的管理

6、　　作为城市的重要组成部分，公有老旧住宅小区在突飞猛进的城市发展中，只有解决自身问题，改头换面重新焕发生机，才能使公有老旧小区跟上城市发展的脚步。否则即使再洁净的地面，只要有一团污渍，都不会令人觉得赏心悦目。如何在投资经费有限的情况下，修缮、保养公有老旧住宅小区，延长其使用寿命，同时改善居民的居住环境，使城市得到全方位发展，推进现代化城市的进程是加快城市发展进程的问题关键。在诸多条件限制下，推倒重建不如修缮、修缮不如保养，改善公有老旧住宅小区管理既可以提高居民生活质量，还能推动城市发展。由此可见，改善公有老旧住宅小区物

7、业管理具有十分重大的意义。　　加强公有老旧住宅小区硬件设施的改造　　面对公有老旧住宅小区资金缺口的问题，各级政府应该拿出专项资金，并有针对性、有计划性的改造公有老旧小区的物业管理，加强小区内的硬件改造，先要进行危旧房的改善，对于不同程度的危旧房可以进行不同程度的帮扶。并完善、修复小区内已经老旧的水网、电网、煤气管道等，彻底改变以往小区一到用电、用水高峰期就断电、断水的现象，使管道煤气代替罐装煤气，让居民切实感受到有效的管理带来的好处，享受到城市配套的方便。还应该加大小区内部和周边的环境整治力度，加强小区内部的道路规划、

8、停车位补建、绿化等工程建设工作。还应在政府的帮助协同下对周边的环境进行整改，劝退周边商贩，统一建设室内市场，提升整体环境。科学有效的使用维修养护基金，同时也应积极寻找更宽的经费来源渠道。　　建立专业化物业管理机制　　要彻底改善公有老旧小区物业管理机制就必须引进市场化的物业管理办法，提高物业管理水平，转变原有的管理观念。同时也要确立