营销策划提案(定稿)

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1、[DIRECTION新路标营销策划提案]衡山紫金阁项目第一篇策划篇第一章销售目标第二章项目分析第三章项目定位第四章售楼处及形象展示营造第二篇营销篇第一章营销策略第二章推广策略[策划篇]第一章项目预期一、项目分阶段性销售目标销售阶段7．28-12．28（暂定2008年元旦开盘）2008年1.1-2．1左右2008年2.1-3.12008年3.1-5.8销售时期预热期强销期持销期扫尾期销售目标客户积累、完成项目销售量一倍以上的客户积累量完成项目总销售额的40%—50%完成项目总销售额的50%—80%完成项目全部销售任务本项目随市场变化

2、，工程进度等可能做相应调整，随机应对市场。实现销售目标之前提：强大销售队伍的保障，精装样板间、售楼部精装修及广告包装的支持，及活动保质保量的完成。二、工程进度项目的推广与工程的进度相辅相成，阶段性的推广需要工程的有力配合，按照我司的节点控制，初步提出如下进度简表：售楼部重新装修工地动工样板间建设完成封顶项目完工交房2007年7月2007年8月2007年9月2008年4月2008年12月2009年4月项目总用地面积：47297㎡；住宅规划总建筑面积：29259.84㎡；一般，城市的营销推广费用普遍在总销售额的1.4%—2%之间。三、

3、营销总费用预算以上营销推广费用不包括商业部分的推广费用。商业部分不建议推售，以出租为主；若需推售，建议放在住宅交房入伙前后,人气足,销售快。[策划篇]第二章项目分析一、项目介绍项目位置项目位于衡山县中心地带，位置独天得厚。东眺湘江碧波浩淼；西靠紫金山，南观南岳秀色；北面为县城最大市民广场——群英广场。项目规模项目为高层综合建筑，楼高99.4米，地上为30层，地下2层为停车库，总建筑面积为47297㎡。项目数值用地面积（㎡）4554占地面积（㎡）2354．4建筑密度52%总建筑面积（㎡）41446.64容积率9.10主要经济指标：规

4、划及面积裙楼部分：群楼总建筑面积（㎡）12186.8一层建筑面积（㎡）商场2190.9二层建筑面积（㎡）商场2323.4三层建筑面积（㎡）商场2323.4四层建筑面积（㎡）餐饮2323.4五层建筑面积（㎡）娱乐、休闲2323.4六层建筑面积（㎡）架空、会所640.86+578.3规划及面积塔楼部分：塔楼建筑面积（㎡）29259.84标准层建筑面积（㎡）1219.16总套数192注:最上面的4层改为2层复式，每层8套，共16套，住宅实际套数为192—16=176套。地下部分负一层建筑面积（㎡）2893.95负二层建筑面积（㎡）289

5、3.95地下部分总建筑面积5787.9地下停车位125规划及面积地下部分：项目设计造型设计建筑造型以简约的现代风格，追求大气的整体效果，使之成为衡山县的标志性建筑。裙楼设计以简洁的块面组合，形成强烈的虚实对比关系，完全有别于目前商业建筑所呈现的凌乱的形象，更能凸显的高起点品位。塔楼的布局在合理地满足了功能的要求下形成标志性的造型效果，塔顶部以高耸向上的气势形成强烈的视觉冲击力，成为衡山地区的城市之门。项目设计垂直交通住宅部分设置四台电梯，两座步梯贯穿整个大楼，商场布置了3座步梯（消防楼梯），1台观光电梯，1台货梯，2台自动扶梯，使

6、商场的货流、人流得到有效的组织。户型设计项目标准层户型布置相同，每层为4户，共A、B、C、D四种户型，具体参数见下表：项目设计编号户型套内建筑面积A4*2*2140．06B3*2*2112．66C4*2*2145．56D4*2*2142．45注：最上4层为复式结构；标准层层高：3米。不利市场环境有利STRENGTH优势WEAKNESS劣势OPPORTUNITY机会THREAT威胁项目本身二、项目SWOT分析二、项目SWOT分析优势（S）1)位置优势:项目位于衡山县中心，临城市主干道——人民路而立，交通便利，生活方便。2)地块优势：

7、项目位于紫金山脚，空气清新，环境幽雅。3)规模优势：本项目将成为衡山县第一高楼，城市第一坐标。4)项目所处区域靠近先农花园、群英广场，休闲娱乐生活方便。5）项目为衡山县第一栋配备电梯的商住综合楼，势必会成为区域内乃至周边居民关注的焦点。6）项目配备大型地下停车库，将成为有车一族的理想购房选择。7）项目商业裙楼引进品牌超市、百货后，将进一步提升项目及项目所处地段的价值。劣势（W）1）项目位于老城区，周边建筑陈旧，影响项目形象。2）项目为单体楼，绿化率较低。3）项目分摊较多层房偏大。4）户型面积超144㎡，当地须收取4%的契税，增加了

8、购房者的负担。5）户型面积过大，虽符合当地购房需求，但总价过高。6）电梯房的物业管理费用较多层房略高。二、项目SWOT分析机会点（O）1）政府正进行旧城改造之中，衡山县房产将迎来新一轮发展机会。2）衡山县房地产发展处于初级阶段，商品房住宅，特别是高