永安国际项目前期开发市场调查内容.doc

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1、永安国际项目开发前期市场调查内容一、高密市房地产政策法律环境调查：1.城市发展战略。2.城市建设规划和区域规划。3.房地产开发、销售、经营的法规、规章、规范性文件及相关政策。4.房地产税收政策：营业税、所得税、契税、房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、投资方向调节税等。5.房地产金融政策：信贷政策、信贷规模、利率水平。6.土地制度和土地政策：土地供给政策、递加补偿规定、土地收费规定、土地出让方式。7.房地产产业发展政策。8.人口政策、户籍制度。二、高密市经济环境调查：1.城市总体发展规划。2.地

2、区内的重点开发区域。3.国民经济产业结构和主导产业。4.政府办事效率及工作作风。5.房地产在国民经济中的比重。6.房地产开发景气指数。7.就学条件。8.基础设施情况。三、高密市人口及社会环境：1、人口总量和密度。2、居民消费结构和消费水平。3、家庭规模与结构。4、居民就业状况及收入水平。5、社会治安情况。6、居民需求结构及特征四、高密市房地产市场调查：1.高密市房地产市场需求和消费行为调查：a)住房的总需求量及其饱和点。b)市场需求发展趋势。c)购买行为：投资、投机、自住，影响消费者购买行为的社会因素及

3、心理因素等。d)住宅消费状况：①居民现有住宅人均面积。②居民住宅形态及比重。③五至十年内规划人均居住面积。2.高密市房地产市场供给情况调查：a)可供开发的土地资源及规划要求状况。b)各种类型土地供应量：①上年土地供应量；②今年土地供应量；③下年土地供应量预测。c)楼面地价或单位地面价。d)房产供应量：：①上年房产供应量；②今年房产供应量；③下年房产供应量预测。e)新开发房地产面积：计划、新开工、在施工、竣工。3.高密市房地产产品调查：a)现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。b)居民对房地产产

4、品的要求：区位要求、户型面积要求、价格要求、物业管理要求、景观绿化要求、升值潜力要求、装修要求、智能化设施要求、售后服务要求等。c)居民对某种房地产产品的接受程度。d)新技术、新产品、新工艺、新材料的应用情况。e)建筑设计及施工企业的有关情况。4.高密市房地产价格及交易情况调查：a)高密市房地产市场的价格状况。b)高密市房地产市场价格趋势。c)高密市市场供求情况的变化趋势。d)影响房地产价格变化的因素：如政府价格政策。e)房地产价格需求弹性和供给弹性的大小。f)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产

5、租售量的影响。g)价格变动后消费者和开发商的反应。h)各类房产成交量：①上年成交量；②今预测量。5.高密市房地产促销调查：a)广告的时空分布及广告效果测定。b)广告媒体使用情况的调查。c)广告预算与代理公司调查。d)人员促销的配备状况。e)各种公关活动对租、售绩效的影响。a)各种营业推广活动的租、售绩效。6.房地产营销渠道调查：a)营销渠道的选择、控制与调整情况。b)市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。c)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。d)客户对租售代理商的评价。五、高密市永安国际项目

6、调查：一、永安国际自身情况调查：1.项目土地现状调查：a)土地使用权获得方式：招标、拍卖、挂牌、转让。b)地理位置、土地面积、形状及四至。c)土地价格：楼面地价、单位地面价。d)土地规划使用性质、年限。e)地质地貌状况。f)九通一平现状（道路、给水、供电、排污水、排雨水、电话、宽带、闭路、燃气、场地平整）。g)地下、地上附着物现状及迁除完成情况。h)周边道路及综合管网现状及规划目标。i)项目用地规划控制指标：容积率、建筑密度、绿地率、建筑退让、建筑风格、高度、用途、内外交通组织、停车位、公共配套要求等。

7、2.高密市永安国际项目用地周边气候、环境调查：a)项目所在地天气状况：日照、风向、降水量、天然周期性灾害。a)地块周边建筑物情况。b)周边环境污染状况：空气、水源、噪音。c)周边卫生状况。d)绿化景观。e)历史人文景观。f)建筑抗震设计等级。3.高密市永安国际项目交通条件调查：a)周边市政路网现状及规划路。b)到达、经过地块的交通线路。c)项目所在区域陆、空交通状况。d)交通近期、中期规划情况。4.高密市永安国际项目所在区域配套设施调查：a)购物场所。b)医疗卫生。c)文化教育。d)金融服务。e)邮政、

8、通信服务。f)娱乐、餐饮、运动休闲。g)垃圾收集站分布情况。六、竞争楼盘情况调查：竞争楼盘定义：同一区位、相同类型、售价相近的楼盘；同一城市内销售价位相近的楼盘；同一城市内相同类型的楼盘。1.竞争楼盘的区位：区域特征：地域的经济发展水平、产业结构、生活水准、文化教育等。发展规划：政府对城市土地、空间布局、城市性质的综合部署和调整。周边环境：人文环境、生态环境、生活配套。项目状况：地理位置、规划条件、配套状况。交通条件：地块附近的交通工具和交