深圳合拼户型市场调研专题研究.doc

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1、深圳合拼户型市场调研招商地产营销中心深圳合拼户型市场调研摘要在国家推行90/70政策影响下，为了适应市场需求，各大开发商都开始了合拼户型的研究和开发，从去年下半年开始，这些探索性的产品在深圳市场上纷纷面市。为了极早明确今年我司类似项目的销售策略，以及更加稳妥地做好后续项目的市场定位及产品研发工作，营销中心研究部对合拼户型产品进行了2个月的市场调研及走访。从市场定位来看，各项目并未因政策的限定而改变项目自身的定位，一切以切合市场需求而论，仍然按照适应地域需求，最大化地以地段价值及追求产品的差异化和竞争力为项目定位的出发点。从各楼盘的销售状况来看，未

2、出现合拼而带来的销售障碍，其原因有二：一是各项目对合拼户型的宣传物料、样板房展示，价格策略，销售策略上都给予了高度重视；二是在银行按揭上，各大银行在不违背国家政策的前提下，通过灵活变通的手段实现了合拼户型低成本按揭，与非合拼户型没有差异。下一步，按公司要求，我们将组织策划设计中心、项目成本部对万科第五园、龙城国际及水岸新都合拼户型进行实地考察和座谈，以便对合拼项目操作有更深入的认识和了解。目录一、合拼户型起源3二、合拼原则3三、合拼方式41、左右合拼42、上下合拼4四、深圳合拼户型楼盘分析4（一）、万科第五园41、合拼方式分析42、合拼户型分析4

3、3、合拼户型销售执行策略分析74、银行放贷处理分析75、合拼户型销售情况分析8（二）、龙城国际91、合拼方式分析92、合拼户型分析93、合拼户型销售执行策略分析144、银行放贷处理分析155、合拼户型销售情况分析15（三）、水岸新都151、合拼方式分析152、合拼户型分析153、合拼户型销售执行策略分析194、银行放贷处理分析195、合拼户型销售情况分析20五、合拼户型销售风险及问题解决201、销售执行风险202、银行放贷风险213、增值空间处理风险224、成本增加风险22六、合拼户型特点与建议221、不同发展商对合拼户型策略有所区别222、中高

4、端产品注重合好用，拆难用233、合拼后房间都在四房以上234、合拼户型销售好坏取决于市场235、合拼户型要有原型，有利于回避一些风险236、银行信贷政策风险只是短期行为247、成本控制成为合拼户型的关键点24七、合拼户型研究对我司项目开发及销售的启发24八、附件：龙际国际合拼户型一览26一、合拼户型起源从2006年6月1日起执行的90/70政策至今已接近3年，面对国家强制执行90/70政策，只有30%的面积可以超过90平米的户型，这对一些地区或项目造成了很大的限制，如北方一些城市大面积的住宅，2房的户型都在90平米以上，而一些项目所处区域根本就没

5、法做成小户型。因此，合拼户型成为发展商突破政策封锁有效手段。目前，深圳90平方米以下的中小户型已经在市场上销售。产品同质化日益严重，各发展商想尽各种办法，破解产品的同质化。目前市场已经推出了令市场耳目一新的合拼户型产品。二、合拼原则90/70政策深刻地改变房地产的设计思路、产品结构乃至营销手法、服务模式等。纵观目前市场上的破解之技，主要还是在连通户型和赠送面积上。目前在设计思路上有以下两种趋势。l以合为主，合而好用，分拆难用这种原则注重的是合拼后的户型使用功能，而单一拆分后两个户型使用性都比较差。l以合为辅，拆亦好用，合而可用这个原则注重的是合拼

6、之前的户型使用功能，合拼之后也可使用，但功能性、品质感较差。至于如何使用这两个原则，主要由项目自身情况而定，如果项目定位是大户型社区，注重以合为主。如果项目定位范围较广，客户群体较杂，则灵活应用两种组合形式。三、合拼方式合拼户型在空间方位上，分为左右合拼（平面）和上下合拼（两种类型）。1、左右合拼左右合拼即紧邻的两户型合拼为一套房子，是目前市场比较通行做法之一，95%以上的合拼户型是左右相拼的。如万科第五园、龙城国际等。2、上下合拼上下合拼即将上下两层单位连通组成一套复式户型，由于设计相对较复杂，拆分后又不好销售，因此在市场上的供应量相对较少。上

7、下合拼最早出现在龙岗水岸新都楼盘上，该盘部分单位全部设计成2层挑高设计，为“上、下”层打通提供了便利的前提条件。单买任何一层都很难使用，且基本不用太多改造，为合拼销售打下较好基础。四、深圳合拼户型楼盘分析（一）、万科第五园1、合拼方式分析万科第五园合拼户型注重的原则是以合为主，合而好用的原则。合拼方式只有左右合拼户型。2、合拼户型分析第五园只有一种合拼户型，合拼后面积为115~120平米左右，合拼户型由HA和HB两种户型组成，具体位置如下图。合拼户型情况户型一户型二合拼后户型面积户型面积户型面积户型38~401房1厅1卫721房1厅1卫115~1

8、204房2厅2卫l合拼之前第五园合拼户型由74平米（HB）一房两厅一卫及40平米（HA）一房一厅一卫两套单位组成。从合拼之前的户型来看，