房地产基本术语.docx

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1、房地产基本术语建筑结构分类：一般分为砖木结构、混合（砖混）结构、框架结构、钢架结构砖木：比如古时候的房屋和解放前的老房子以及一些寺庙。砖混：主要由砖、石和钢筋混凝土等作为承重材料的建筑。其构造是砖墙、砖柱为竖向构件来承受竖向荷载，钢筋混凝土做楼板，大梁、过梁屋架等横向构件放在墙、柱上，承受并传递上部荷载。这种房屋造价低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受到限制。所以虽然以前有大量这种房屋，现在都逐渐被钢筋混凝土结构的房屋所取代。钢筋混凝土结构：（框架/框剪/筒体结构/框筒/筒中筒等都属于此类）本结构承重构件（如梁、板、柱、剪力墙

2、等）都由钢筋和混凝土两大材料构成。外墙和间隔墙由轻质墙或其他材料砌体组成。特点是抗震好，耐用年限长，一般现在的多层高层甚至超高层建筑都广泛采用此类结果形式。钢结构：主要承重构件都是由钢材构成的建筑。造价高，多用于超高层建筑或者是有大跨度要求的比如歌剧院、体育馆、厂房等等。住宅分为：别墅、多层、高层，其中别墅又分为单体别墅和连体别墅(独栋别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅、空中别墅)，一般为二到三层。非高层分为低层和多层，低层一般只公寓和别墅，洋房产品1-3层，多层一般只普通住宅，1-6层，高层分为小高层和高层和超高层，小高层一般是7-11层，高层12-

3、38层，38层以上为超高层。我国高层于非高层分隔以7层为界，7层以下不需要装电梯，7层以上必须装电梯.别墅：一般为砖墙结构。小高层：一般为框架剪力墙结构高层；一般为框架剪力墙结构或框筒结构超高层：一般为框筒结构，或筒筒结构一个住宅楼的过程包括：开挖、基础、主体、封顶、外装修、内装修、竣工。土地的性质及分类：土地出让一般分五类：商业用地（商业、旅游、娱乐）：40年综合用地：50年住宅用地：70年工业用地和其他用地（教育、科技、文化、卫生、体育用地）：50以下是各种名词说明：?占地面积：整个小区或工程包含的地理面积(市政配套设施用地如绿化、道路等)。?总用

4、地面积：是指红线内的土地面积总和。?净用地面积：你开发商可以用于建设的土地面积。你买一块地,但由于市政或其他原因,需要占用你一些土地,如市政道路,即常说的要扣路幅,还有如在土地边有高压线,国家规定就需退出多少米才能建房的.所以你土地证面积并不一定是你的建设用地面积,土地证面积减去你不能用的面积后就是你的规划建设净用地面积。?建筑用地面积：指建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。?建筑总面积：按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。但是建筑高度在2.20m及以上者才计算全面积；高度不足

5、2.20m者应计算1/2面积，院子是附属，所以院子不算在建筑总面积内，但是要计算占地面积。建筑总面积等于各个功能室面积的总和加上公摊，如楼道、走廊、电梯间、配电室等。?项目总建筑面积：项目总建筑面积=地上总建筑面积（计入容积率部分）+地下总建筑面积；?基底面积：建筑物整体在地面的正投影。?建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。?容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物（地下室）除外。衡量一个小区密度的一个指针。?绿化率：绿化覆盖率是绿

6、化垂直投影面积之和与占地面积的百分比，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率。比如一棵树的影子很大，但它的占地面积是很小的，两者的具体技术指标是不相同的。所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。绿化面积在占地面积中所占的百分比。?绿地率：描述的是居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。绿地率所指的"居住区用地范围内各类绿地"主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。绿地率=绿地面积/土地面积×100%?套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用

7、面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体（柱）面积+阳台面积；?成套房屋建筑面：成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积；?公摊面积：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公共建筑面积包含：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山

8、墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间为：仓库、机动车库、非机动车库、车道