2017上半年房地产市场总结展望.docx

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1、2017上半年房地产市场总结展望——三四线城市政策向左市场向右克而瑞地产研究2017年上半年，房地产行业政策整体延续分类调控、因城施策的主基调，一方面继续支持高库存的二线和三四线城市落实各种措施去库存，并支持居民自住及农民工购房需求；另一方面，一线城市和热点二、三线城市密集出台以“限购、限贷、限价、限售”为核心的紧缩调控措施。与此同时，金融去杠杆影响房地产行业信贷政策调整，严禁银行信贷资金违规流入房地产领域，房贷利率也随之逐月水涨船高。但从政策效果来看，无疑陷入了“政策向左，市场向右”的困局，紧缩政策的四面“围堵”只是让投资需求和资金从核心城市四处

2、“外溢”至其他城市，以至于前期诸多高库存压力城市都走出了“量价齐升”之路。2017上半年总结金融去杠杆带来楼市信贷收缩，但房贷占新增贷款比重仍居高不下2017年上半年，央行进一步加强金融监管，并在同业、资管、表外以及影子银行等多业务领域主动缩表，银行信贷持续收紧，房贷利率也有不同程度地提升。以北京为例，全面取消首套房贷利率优惠，二套房贷利率将在基准利率基础上上浮20%。央行主动缩表显著波及货币及信贷市场，M2增速逐月下移，2017年5月M2增速首次跌破10%，这在30年内尚属首次。尽管银行信贷有所收缩，5月新增新增住户中长期消费贷款3765亿元，同

3、比下降23%，但是占比依旧维持在30%以上，居民高杠杆购房的现象尚未实质性解决。中央着力落实土地“有供有限”，支持发展住房租赁市场2017年上半年，中央层面的房地产市场政策基本“空窗”，没有出台全国范围内的刺激或紧缩政策，更多在酝酿房地产市场调控长效机制的具体措施，集中表现在两个方面：一是着力落实土地供应端“有供有限”，二是推动住房租赁市场的发展，以期影响市场预期。“有供有限”新政持续发力，热点城市着力加大土地供应。4月，住建部发文要求各地根据商品住房库存消化周期调整供地计划，消化周期在36个月以上的城市，暂停供地；消化周期在6个月以下的城市，不仅

4、要显著增加供地，而且要加快供地节奏。从现有公布2017年供地计划城市来看，北京、天津、成都等热点城市都明显加大了土地供应，尤其是宅地计划供应量大幅提升，有助于房地产市场回归至供求平衡的阶段，缓解房价看涨预期。不过，上半年热点城市大量供地主要集中在远郊区域，中心城区土地供应长期缺位。譬如，上海宅地供应均位于罗店、临港、松江新城等郊环外板块，中心城区宅地近乎“0”供应，进一步加剧中心城区本就供不应求的局面。与此同时，高库存城市减缓甚至暂停供地仅落实在省级层面，地级乃至县级三四线城市尚未落实到执行层面，这与土地财政渐成三四线城市财政收入重要来源密不可分，

5、高库存城市限制供地政策在执行层面依旧存在着较大阻力。热点城市土拍引入竞自持新规，加快培育和发展住房租赁市场。培育和发展住房租赁市场乃是房地产市场长效机制的重要内容，北京、杭州等热点城市相继调整土地出让方式，土拍环节施行竞自持面积新规。譬如，杭州国土部下发土地新政：溢价率达到70%，转而竞报自持比例。从土拍结果来看，优质地块大都到达竞价上限，进入竞报自持面积环节，北京土拍更是频繁出现住房全自持的现象。随着新晋出让地块自持比例稳步提升，企业开发策略被迫由单纯的销售向“销售+持有”转化，住房租赁市场将迎来规模化发展的新阶段。三、四线城市开启调控热潮与“限

6、售”措施成本轮调控最大不同本轮调控政策现已跨越三个阶段，第一阶段起始于2016年3月上海、深圳两市相继升级限购令，随后苏州、南京重启限购，开启了热点城市调控的大幕；第二阶段，2016年国庆期间22城密集出台调控新政，一时之间将房地产调控推升至无以复加的地步；第三阶段也就是今年上半年以北京为“排头兵”，各线城市房地产调控政策轮番上阵，一、二线城市跟进出台甚至升级调控，三四线城市也加入调控的队伍，这在历次调控周期尚属首次。上半年，限购、限贷城市持续扩容。其中，一线城市最为严苛，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，认房又认贷，二套非普通住房首付比例超

7、70%；二线城市调控政策持续深入，青岛、长沙等市相继重启限购，杭州、厦门等市进一步升级调控，核心城市周边的三四线城市也纷纷出台紧缩调控措施，尤其值得一提的是“限售“成为新的杀手锏。34个三四线城市相继限购，政策力度较为温和。上半年，一线城市限购政策主要集中在商住公寓市场，北京率先将商办类项目纳入限购范围，开启热点城市整治商住公寓的热潮。广州进一步升级限购令，限购标准向其他一线城市看齐，非本地户籍家庭社保连续缴满5年限购1套，本地户籍单身人士限购1套。二线城市限购不断加码，青岛、海口、宁波等市重启限购，杭州、南京、成都等市更是升级限购，主要集中在以下

8、几个方面：其一，限购区域持续扩容，将远郊区域纳入限购范围；其二，提高非本地户籍家庭社保缴存年限，普遍要求连续缴满2年；其三