2012房地产行业趋势.docx

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1、2012房地产行业趋势2012房地产行业趋势1.自住型特别是首次购房比例将进一步提高受整个宏观经济环境的影响，2009年住房观望气氛难以缓解，甚至存在加大的可能，居民普遍存在房价下滑的心理预期，同时，当前资本市场正处于低位振动，具有一定的闲置资金吸引力，在这种情况下，预计房地产市场投资性需求比例将会进一步下降，相应地以自住为目的的购房比例将有所提高。同时，相当一部分改善性需求将会继续推迟，待市场明朗后再进行决策，因此从后期来看，市场仍将以自住型的购房需求为主，大部分自住需求不受住房价格预期的影响，弹性偏弱，已体现出居住的刚性。从刚性购房群体来看，主要由于结婚、

2、拆迁等刚性因素，大部分首次购房。经中国房地产指数系统2008年调查，其中首次购房的比重达到55.6%，首次购房的市场份额非常突出。从后期来看，居住的刚性需求占比将趋于增长，其中首次购房的结构比重也将进一步增长。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2009年1月底中国房地产指数系统、中国指数研究院对北京、上海、深圳、广州、成都、天津、杭州、武汉等城市消费者进行购房调查。经过统计整理，从多个购房需求角度得出结论，其中首次购房占到68.5%。可以看出2009年大部分购房者将开始首次购房，而且该比重预期将进一步增长。2.购房人群的年龄结构将进一步

3、趋于年轻化在购房环境的进一步宽松和购房门槛的降低背景下，以首次购房为特点的年轻人群比例预计将进一步提高。同时，随着90/70项目的集中入市，小户型、低总价户型的大量供应，客观上迎合了年轻人的需求，供求将在更高的程度上实现对接。同时，对2009年有购房计划的居民调查结果表明，购房者的年龄结构比重将进一步下移，25-35岁客户所占比例将超过70%，较2008年的63.4%有明显的提高。 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统3.价格因素在居民购房决策中的作用将进一步提高受宏观经济及大部分行业景气指数下降影响，居民可支配收入水平及消费能力均充满不确

4、定因素，对未来购房等投资消费活动均形成不利预期，直接影响居民购房选择决策和购房观念的转变，住房的单价和套总价将会予以更多的权衡，购房者将会更加考虑自身的财产现状和收入水平是否与住房的购置要求相匹配。因此住房价格因素将是关注的重点因素之一。在研究主持单位对北京、上海、深圳等城市消费者进行的最新购房调查中，未来购房者关注的最主要的三大因素分别为住房价格、交通、开发及物业，其中住房价格因素占比最高，大约83.7%的购房者关注住房价格；而2008年购房者最关注的三大因素则分别是价格、地段、开发及物业，而关注价格因素的占83%。因此从未来住房消费形势来看，购房者将更加关

5、注住房价格。 4.在多重因素的影响下，二手房越来越受到购房者的青睐研究主持单位通过对北京、上海、深圳等城市消费者进行购房调查，发现63.9%的购房者开始考虑购买二手房，来满足居住要求。与期房相比，不少购房者表明二手房存在越来越多期房无法比拟的卖点。其中现房、房价相对便宜、配套成熟、位置相对较好等利好因素充分的吸引了购房的关注和购房观念的转变。数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统从长期看，土地资源稀缺，价格将不断上升。尽管房产税改革可能给地方政府带来新的收入来源，但据测算，即使房产税征收范围扩大到所有住房，也很难与土地出让金收入相提并论。未来

6、较长时间内，土地出让金仍是地方政府的重要收入来源（2010年，全国土地出让金收入相当于地方财政收入66.5%）。当前宏观调控政策未涉及土地制度的重大改变，未来土地的征地和收储制度不改变，拆迁难、各种补偿标准不断上升等现象将依旧，城市中心可上市的土地将日益减少，成本将不断提升。因此，只要土地征地和收储制度不发生根本性改变，城市土地的供给瓶颈将难以突破；只要地方政府的土地财政政策不变、“招拍挂”形式的土地出让制度依旧，未来土地价格还将不断上升，地价拉动房价的现象也必将继续上演。但短期内，2012年土地市场竞争将不会激烈，价格总体有望相对合理。对比2010年全年全国

7、土地出让金高达2.9万亿元，2011年土地市场持续冷淡，市场热情不高，土地出让收入明显下降。随着全国大部分城市土地出让计划和供应任务难以完成，地方政府财政收入显著下降，随着地方融资平台还贷日期日益逼近，资金压力将迫使政府加大推地力度；而鉴于融资渠道不畅的调控背景和尚不明晰的市场前景，房地产企业在拿地策略上也将谨慎再谨慎，企业对政府的土地议价能力将提升。供给增加、需求减少，将导致土地价格短期回调。（三）房产市场展望从长期看，我国经济持续快速发展，其带来的经济转轨、社会转型、消费升级、财富积累和本币升值等因素，将源源不断地催生出大量的房地产需求，驱动着未来房地产业

8、的持续蓬勃发展。第六次全国人口普查结果