冒名处分他人不动产的私法效力-论文.pdf

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1、冒名处分他人不动产的私法效力金印(北京大学法学院博士研究生北京10087i)摘要：不动产冒名处分行为可从善意取得或代理的角度分析其效力。《中华人民共和国物权法》第106条第1款项下的不动产善意取得，应以受让人对登记簿的信赖为前提。在不动产冒名处分中，受让人信赖的核心内容不是“登记物权人即真实物权人(登记正确信赖)”，而是“冒名人即登记物权人(身份真实信赖)”。此种信赖不能与相信登记簿正确的信赖等同对待，因而不能通过《中华人民共和国物权法》第106条第1款加以保护。但是，受让人对冒名人的身份信赖和代理权信赖有一定的可比性，表见代理规则在一定的条件下可类推适用。关键词：

2、不动产冒名处分登记善意取得表见代理一、问题的提出冒名处分他人不动产是指行为人(冒名人、处分人)直接以登记物权人的名义行事，并给相对人(受让人、交易第三人)造成行为人和登记物权人是同一人的假象(身份混同)。①如下案例可揭示不动产冒名行为的结构：甲刊登广告意欲出卖房屋，乙表示愿意购买。第三次见面期间，乙用事先伪造好的假房产证置换了甲的真房产证。随后，乙提出先试租一个月，甲随即将钥匙给了乙。此后，丙直接到甲的房屋了解情况。乙自称是甲，并与丙协商。乙丙最终谈妥交易，约定先过户后付款。最后，乙携其妻冒充甲夫妇与丙一起去办理变更登记。登记机关审核了房产证，认为是真实的。但在乙出

3、示伪造的甲的身份证时(姓名为甲、照片为乙，高仿真)，尽管该假证的照片与登记机关档案中甲身份证复印件上的照片明显不符，登记机关未予审查而办理了变更登记。丙于次日向乙的账户转账220万元购房款。现乙不知去向。甲起诉要求丙返还房屋，并恢复初始登记。②对于不动产冒名处分，有两个问题至关重要：其一，冒名行为的结构虽较为特殊，但一般仍属于无权处分的范畴，那么《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第106条第1款有关善意取得的规定可否直接或类推适用?其二，相对人相信冒名的处分人即为登记物权人并与之交易，此种信赖在现行法体系下能否获得保护?笔者撰写本文的目的即在回答这两个问

4、题，以期平息相关争议，维护法律适用的安定性。二、善意取得制度适用于不动产冒名处分的可行性分析《物权法》第lO6条第1款统一规定了动产和不动产的善意取得，“处分人无处分权”是两者共同的要件。对于不动产善意取得，有学者明确主张，登记错误是其适用的前提。而不动产冒名处分一般是在登记正确条件下发生的。按此观点，不动产冒名处分会因登记错误要件的缺失而被排除于善意取得之外。问题在于．将不动产的善意取得限定于登记错误，并不能直接从法条的文义中得出。正因如此，亦有学者认为应广义地理解《物权法》第106条第1款的“无处分权”，而不能将其限定在登记错误的范围内。④换言·106·冒名处分

5、他人不动产的私法效力之，在冒名处分他人不动产的情况下，即使登记正确，也可能仍因满足“处分人无处分权”的要件而直接适用善意取得的规定。前述两种观点的差异不可谓不大。在进行权衡取舍之前，先要明确的是，除去登记错误时登记物权人的处分，还有其他多种类型的无权处分。例如，某10周岁的未成年人对从其祖父处继承的不动产的处分，即是另一种类型的无权处分，即使他(她)同时是该项不动产的真实所有人和登记物权人也是如此。因此，对各种类型的无权处分进行区分和比较很有必要。在方法上，可先观察因登记错误而善意取得的内在逻辑，因为在登记错误条件下适用善意取得是上述两派的共识。在厘清此问题的前因后

6、果之后，再将登记正确时的无权处分(尤其是登记正确时的冒名处分)和登记错误时的无权处分进行对比，以确定这两种情形可否同一对待。如果结论是肯定的，那么不动产的冒名处分亦是《物权法》第106条第1款所规定的无权处分的一种情形，可适用该款的善意取得规则；如果结论是否定的，那么不动产的冒名处分应排除善意取得规则的适用。(一)登记错误的善意取得及其正当性无权处分原则上不生效力。⑤在不动产物权继受取得中，受让人如欲从登记物权人处取得物权，应确保登记物权人是真实物权人。此种确定义务，对受让人而言并非易事，尤其是可长期存续的不动产物权。@为迎合现实需求，降低调查成本、保护交易安全，立

7、法者建立了以登记簿为媒介的不动产物权公示制度并赋予其一定的推定力，⑦受让人凭此可以信赖登记簿上的名义物权人即为真实物权人。在此种推定之下，登记物权人的处分即可推定是真实物权人的处分，受让人从登记物权人处取得物权自然是水到渠成的事了。登记的推定力和登记簿的功能相对应，即公示某项不动产物权的所有权人或他物权人。⑧此种推定力方便了受让人，却剥夺了原权利人的物权，因此登记的推定力是一把双刃剑。依不动产登记推定力而存在的善意取得制度要提高其正当性，登记簿中的权属登记就应高度准确、稳定，@以将对原权利人的损害降低在最小限度；⑩同时需建立错误登记的损害赔偿⑩或产权保险制度，以