小产权房转化为保障性住房的实证研究——以深圳市光明、坪山新区为例.pdf

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1、2014年8月教育教学论坛Aug．2O14第35期EDUCATIONTEACHINGFORUMNO．35小产权房转化为保障性住房的实证研究——以深圳市光明、坪山新区为例陈泽聪，范建彬，陈威，吴锦霞，叶倍铭(华南农业大学公共管理学院，广东广州510642)摘要：近年来，小产权房数量迅速增长，深圳市官方所称“违法建筑”的发展态势引人注目。妥善解决小产权房问题，关乎民生及社会稳定。与此同时，保障性住房建设、运作等环节因多方面原因陷入梗阻，建设进程滞后于计划预期，供需失衡。本研究从小产权房与保障性住房两者间的契

2、合点出发，通过实地调研，以深圳市光明、坪山两区为例，对小产权房、保障性住房质量、布局和民众意愿进行考察和分析，以期探究两房转化的可行性并提出有助于解决小产权房问题的建议。关键词：小产权房；保降J生住房；转化；深圳市中图分类号：D669文献标志码：A文章编号：1674—9324(2014)35—0116—02一、问题的提出套少于生活型配套、散盘缺乏内部配套，仅满足基础生活需小产权房问题是政府监管部门一直重视的问题，其数要。第-#F部配套较为完善。教育资源的配置上，20个楼盘量多、比重大、分布范围广，且加速

3、剧增，亟待解决；保障性周边教育场所分布较均匀，与学校的距离普遍在700m内。住房开工建设慢，建筑质量、相关配套良莠不齐，供需严重各楼盘周边都配套有公交站／地铁站，距离较近但线路数量失衡等问题依然严重。小产权房成因是多方面的，既有利益差别较大。有9个楼盘的公交站线路少于等于3线，lot-楼盘的驱使，也是相关部门监管不力、社会保障体系尚未完善的大于等于9线，1个楼盘小于等于5线。各楼盘外部配套较完反映。但其根源在于我国独特的土地制度及城乡二元结构，善，其中成规模的小区配套的使用便利性优于散盘，总体上想要从根

4、源上解决问题，应从制度、法规上允予改革，但制外部配套比较平均。(2)房屋的质量。在房屋建筑质量上，本度完善非一朝一夕之事。文从墙体开裂、墙灰剥落、管道破裂和线路设备故障、墙体二、调研区域及研究方法漏水5个指标进行评价，其中前4个指标差异较小，质量相对本次调研区域选定为深圳市的光明、坪山两个新区。深较好；而墙体漏水指标差异较大，标准差系数达0．48。在总圳市是我国第一个经济特区，它创造了经济发展的奇迹，但分倒数的楼盘中，几乎都为散盘，其建筑质量较差，大部分在飞速发展中也出现了一些问题，小产权房，即深圳官方

5、所成规模小区的房屋质量要高于散盘。(3)房屋的宜居程度。称的“违法建筑”便是历史遗留与经济发展留下的问题之数据反映各楼盘朝向普遍较好，少数处于中等，成规模的小一区安保级别较高，而散盘缺乏管理且设备不齐。物业管理的。光明区、坪山区是两个功能新区，常住人口近80万，而户籍人口仅为9．05万。大量外来人口住房需求、商品房价格居环境卫生、车辆管理和设备维护三方面中，有3个小区型楼高不下等原因，为小产权房的滋生提供了良机。另一方面，盘都较好，由物业管理公司负责；有7个楼盘环境卫生差、无两区保障性住房项目仍处于规划

6、和在建阶段，已入住安居车辆管理和设备维护处；而散盘普遍仅有公共服务或私人房占很小比例，规划新增套数远不能满足需求，住房保障程管理，管理质量较差。各楼盘内部配套差异小，满足基本需度明显不足。要．夕部配套上，较为齐全，交通、教育普遍方便，但小区型三、调研数据分析的民众使用设施的便利性优于散盘。各楼盘建筑质量普遍1．受访者的基本情况分析。小产权房的转化涉及到村集过关，成规模小区比散盘更宜居。体、购买者、租户等各方利益，而各利益主体的背景特征如收3．受访者对转化的意见情况分析。(1)对产权风险的了入、职业等与之

7、密切相关，故本文从受访者的收入、户籍、学解和保障性住房认识程度分析。第一受访者对产权、风险了历等方面进行研究分析。在225份有效问卷中，男女比例为解程度较高。占70．67％的购买者知道房屋的产权性质，对小3：2。受访者的年龄结构中，70后、80后占较大比例，是年龄产权房的风险有所了解，在这部分受访者中，33．33％是知道构成中的主要成分，为77．33％。户籍组成中，非深圳户口占风险，52．00％是知道风险但不详细，存在较模糊的认知。第82．67％，而深圳户口仅占17．33％，大量的外来人口涌人深圳，二受

8、访者对保障性住房的认识程度较高、认识途径多样、期蕴含着巨大的住房需求。学历组成中，高中以上学历占到望不高。总体上，受访者期望更多的是满足基本生活所需的64％，而初中及以下学历较少，受访者普遍是中等偏上水平，基础设施如教育、公共交通等，而对带有享受性质的设施如文化水平较高、掌握一定知识。家庭人口结构中，普遍为3人健身设施、会所的要求不高。(2)影响受访者对小产权房的及以上的家庭人口组成，所占比例达到92％。在家庭年总收处理倾向的因素分析。对于