酒店管理__酒店利润空间.doc

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2、成本的高低,和不同地区、城市的物业价格水平有关。2•非建筑物成木非建筑物成木的内容包括家具、固定装置、设备、室外娱乐活动设施、停车场、环境美化、管道铺设、路面修筑等。这项大类成本的高低，和洒店投资的档次有关。3.软成本软成本包括酒店项目整个建设、筹建期的法律咨询费、设计费、筹资成本、保险费、营业准备费用、开业资本金。这项成本的高低，和酒店的建设周期、筹建负责人是否专业有关。4.土地成本土地成本高低,和酒店建造所在的城市、选择的具体地段有关。以上四类成本Z和构成酒店的投资总成本。投资总成本控制得当，和酒店的规模、档次匹配,是酒店实现投资收益率目标的第一前提。怎样的投资成本才能保证酒店

3、实现未来经营的利润根据国际酒店业的一般标准，五星级酒店的投资成本，换算??每间客房为单位来计算,在美元15万到20万之间;四星级酒店的投资成本,在美元10万到14万之间;三星级酒店的投资成本，在美元5万到8万之间;经济型酒店的投资成本,在美元1.5万到4万之间。根据不完全数据统计，我国近儿年建造的不同星级的酒店，投资成本都大大超出国际行业标准。在沿海发达城市，五星级酒店的投资成本，换算成每间客房为单位来计算，是在美元20万到30万Z间；四星级酒店的投资成本,在美元18万到25万Z间;三星级酒店的投资成本，在美元7万到10万之间;经济型酒店的投资成木,在美元2.5万到5万之间。按酒店

4、的档次进行两者相比，我国目前的投资成本平均水平，要比国际标准高出30%到40%。这高出的成本部分，给日后酒店的正常经营，造成了一个极大的”黑洞”。按照如此的投资平均成本，以国际酒店业”千分之一法?？估价原理进行换算,五星级酒店的房价，要卖到平均美元200元以上，酒店才能得到止叶予舜常的投资回报;以此类推，四星级酒店的房价要卖到平均美元180元以上;三星级酒店的房价要卖到平均美元7()元以上;而经济型酒店的平均房价要卖到平均美元25元以上。只有这样比例的平均房价范围,才可以保证酒店经营的正常投资收益率。但行业的现状是,五星级酒店的平均房价只能卖到一半的水平;四星级酒店的平均房价只能卖

5、到三分之一的水平;三星级酒店的平均房价也是卖到一半水平;只有经济型酒店的平均房价能卖到80%的水平。根据现实能卖出房价的平均水准推算，明确地预示了酒店目标收益率会比建造前的预算减少一半以上。在各类星级酒店中,数经济型酒店状况最好,投资回收期最接近原来预算的水平。这也是目前投资经济型酒店掀起热潮的原因之一。在各类酒店屮最卖不出价的要数四星和三星级酒店,而徘徊在无利润区间的酒店，大多数就是这类星级的酒店。以上数据表明，酒店投资的总成本失控，总成木和酒店的规模、档次错位，是导致洒店在未来的经营中陷入无利润的”黑洞”的原因。二、从筹建周期看酒店利润的”黑洞”建造一个酒店，属于比较大和比较复

6、杂的一项工程,筹建的周期相对其他工程而言会比较长。正常的筹建周期一般在3年到4年左右。具体可以分为四个时间段：1.立项准备期准备期一般在半年左右，由立项、报批、申请各类项目所需的许可证，到筹建人员的到位。2.土建及设计期这一时期一般是在半年左右，包括土建的招标、土建施工合同的签订、设计单位的招标、投标、定标及最终设计方案的定稿。这一吋期,筹建方和土建单位以及设计单位的配合，是这一周期时间的保证。3•结构建造和设备、设施定购期这一时期一般是在一年左右。承建单位在酒店建筑结构施工的同时，筹建方开始进行设备、设施的选择、比价、定购。4.设备、设施安装,内装饰设计、施工和营业准备期这一时期

7、一般也是一年半左右。在酒店建筑结构完成的情况下，定购的设备、设施随着内装修的进程而逐步进行安装。内装修的设计又需要进行招、投标，设计方案最终确定后,内装修的队伍和安装队伍基本上是同吋进场。营业准备包括人员的招募，家具及各类用品的采购，人员的培训，市场计划的制定等等。四个阶段吋期，互相交叉，段段紧扣，整个筹建周期能否按计划完成，由多方面的因素造成。这些因素大体如下:筹建人员的专业化管理水平，项冃的资金保证，设计单位、施工单位的资质及管理水平，供应商的资质和实力??在整个