浅析建筑物区分所有权主体的扩张性.doc

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1、我看物权法——浅析建筑物区分所有权主体的扩张性随着我国房地产业不断的发展，越来越多的商品房出现，居民生活的住房也成为了法律关注的焦点，我国《物权法》在建筑物区分所有权上专门设置了一章，由此可见建筑物区分所有权的重要性。但是物权法屮的有关法律制度太过于原则，缺乏一定的可操作性，实践中难以有效调整建筑物区分所有这一复杂的法律关系。大家学过民法分论的人都知道建筑物区分所有权的概念是“业主对建筑物内的住房、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这也是《物权法》在

2、第六章第I-条对建筑物区分所有权所下的定义，可是关于建筑物区分所有权的主体即业主这一概念就没有提及了，我们这些学过民法的人恐怕也没有去思考过吧！那么接下来我就对“业主”进行一下浅析。一、业主的含义在词汇通用语义上，业主是指产业或企业的所有者。而从法律、行政法规及司法释语义分析，业主是指依法取得建筑物内的住宅、经营性住房的专有部分所有权的人，或者未依法登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承等旨在转移所有权的民事法律行为U经合法占•有、使用或依据民事法律行为，推定在法律上而非事实上合法占有、使用该专有部

3、分的人。二、现实屮，业主的扩张一物一权是我国物权法的原则，基于该原则，建筑物屮专有部分所有权只能有一个主体，即业主。但是基于该业主对建筑物专有部分的所有权，业主可以在专有部分设置用益物权，因而用益物权人可能是业主以外的人，比如说居住人，承租人，其他经业主授权的房屋使用人等等。而这些人因为对建筑物专有部分行使用权，所以他们对于建筑物的共有部分享有所有权。此时，我们可以看到建筑物区分所有权的主体出现了扩张，业主仅仅是建筑物区分所有权的权利主体Z—。（一）居住人很明显，我国的《物权法》屮并没有居住人这一概

4、念，但是在现实屮就存在居住人,比如说夫妻双方的孩了，父母等等，他们并不是该住房的所有人，但是按照我国的尊老爱幼传统，以及夫妻双方有赡养父母和抚养了女的义务，孩了和老年人权利住在该房了屮。另外由于城市房价不断攀升，父母倾其积蓄为了女买房；农村也多是父母为了女建房，这就产生了父母年老时在生活上可能存在的隐忧。我国婚姻家庭法律规范关于老人接受了女赡养权利和社会扶助权利的规定不足以切实保障老年人的利益，例如父母拿出一生的积蓄为儿了购买或建造一•处住房（所有权通常登记在子女名下），如果子女的婚姻发生变化，或子

5、女死亡，都可能引起住房所有权的变更。即便通过一定的方式使老人获得一定的财产，但无法根木有效地解决老人的居住问题。所以我们有必要要保障老人的生活，当老人在帮了女买房或建造房屋时，虽然产权归了女，但自己要留有一份居住权，在可以不改变所有权变更的情况下，尽可能的来保障老人的利益。总的说来，老人和孩了是有权利生活在该住房屮的，他们也是建筑物区分所有权的权利主体2—。（二）承租人承租问题，不可避免的要出现租赁权，现在物权与债权出现了融合的趋势，即债权物权化趋势。由于租赁权具有对抗第三人的物权效力，使得在他人的

6、行为侵占一、损害或者妨碍承租人对物的支配时，承租人能够育接血向侵害人主张停止侵害、赔偿损失，或者向出租人主张相应权利。这是实际上说明，房屋所有权人在出租房屋的时候，也将一部分权利转让给了承租人。除非另有约定，那么这转让也应及于共有部分及共同管理权利，否则，这部分权利处于无人行使的状态，不利于全体建筑物区分所有人的利益。木来两者签订租赁合同，就是为了实现物权的充分利用，这里是指房屋价值的充分利用，如果承租人的权利不能涉及建筑物的共有部分，那么他的很多利益会和其他左邻右舍共至整个小区的利益发生冲突。所以

7、,我们这里耍赋予承租人“业主”的身份。（三）其他经业主授权的房屋使用人我国《物权法》第72条第2款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”这些由业主授权的非业主使用人的权利，他们占•有、使用、收益房屋，他们的权利虽然在一定稈度上依赖于业主，但是一冃业主授权，他们就像有等同业主的权利，如果不这样，那么使用人收益将无法实现。既然其对专有部分的权利相当于业主，那么他们对建筑物的共有部分也应当享有所有权。所以，其他经业主授权的房屋使用人也应该是建筑物区分

8、所有权的权利主体之一。从以上儿个方面，我们可以看出建筑物区分所有权的主体并不应当单单是业主，它还应当包括了居住人、承租人、其他经业主授权的房屋使用人，这明显是建筑物区分所有权主体的扩张，但是我们不得不说，这是符合我们的显示状况的。我国物权法在有关这方瓯的规定还存在一个缺陷。我国《物权法》笫71条规定：“业主对其建筑物专有部分字有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”第72条第1款规定：“业主对建筑物专有部分以外的