浅析如何做好房地产成本的管理和控制.doc

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1、浅析如何做好房地产成本的管理和控制摘要：随着改革开放政策的提出和实施，我国市场经济进入崭新的飞速发展阶段。在这一阶段时期房地产业一方面享受新的政策带来的发展机遇，另一方血也带动整体市场经济的发展，是我国经济市场发展进程屮的关键组成部分。随着房地产行业的发展，竞争也就不可避免，相关的成本管理也就变得难以控制。关键词：房地产；企业成本；审计方法中图分类号：F293文献标识码：A引言冃前，关于房地产成本管理和控制问题已经得到相关领域内的工作人员的广泛关注和重视。房地产成本管理工作的开展为企业竞争打下良好的基础，在市场经济环境日益复杂的今天，对于成本的控制和管理都是企业发展的重点方向。一、房地产开发过

2、程中成本管理及控制（-）项目立项阶段的成本管理与控制在房地产项目立项之初，应建立成本管理控制体系，实行岗位分工控制，由管控投资的部门牵头，联合各职能部门，对项目的决策控制、规划控制、投资控制、营销控制进行明确分工，积极做好项目决策前的准备工作。各部门认真做好市场研究，通过掌握的统计数据和信息资料进行综合分析和处理，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程的规模及建筑标准，编写具有较强说服力和可行性的立项报告，开会讨论并优化立项方案。在完成市场调研后，结合项冃的实际情况，在满足规划要求的前提下选用各种分析方法进行多方案技术、经济比较，在降低成本上下功夫，追求利润最人化。通过方案优化使工艺流程尽量简

3、单，各种配套设施更加合理、实用，并使广大购房者能够接受，从而节约大量资金。立项阶段成本控制的关键：1•加强项目立项的可行性分析;2•做好投资估算的成木控制。（-）图纸设计阶段的成本管理与控制房地产开发项目成木中，设计阶段决定了房地产开发项目成本的主要方向，是房地产开发项目成本控制的关键与重点。设计阶段对工程成本的影响可达75%以上。在图纸设计阶段，由各职能部门召开会议，讨论图纸设计的合理性，以购房者的立场审视图纸，利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，为降低成本奠定基础。设计阶段成本控制的关键：1•优选设计单位，按实力分工；2•耍求限额设计，有效控制成本；3•增设合同条款，有

4、效控制成本。（三）招投标阶段的成本管理与控制房地产项冃的招投标冃的是选择材料供应商和工程承包单位，是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，要充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势获得最优惠价格,特别是对于影响力大的重点项目,投标单位往往会根据规模效益及社会效益以低于常规成本的价格报标。供应商是项目效益实现的参与者，承包单位有合理利润水平是双方良好合作的基础，也是项冃顺利推进的保证。招投标阶段成本控制的关键：1•加强招投标工作的计划性；2.完善招投标监督考核体系；3•加强集中采购，建立战略合作伙伴；4•选择最合适的供应商及承包商；5•合同签署要严密，签订规范、细致。（四）施工阶段的成本管理

5、与控制施工阶段是房地产开发的实施过程，是成本投资最大的阶段。对房地产企业来说，主要是加强对施工单位履约行为的管理。现场施工管理对成本影响是直接可见的，把关不严格会产生不必要的额外成本，我们要从施工方案、质量保证、安全措施、签证内容、付款节点等方而加强控制，在保证项目推进的同时也耍注重控制成木。施工阶段成本控制的关键：1•严格合同管理，减少工程索赔；2•强化监理机制，加强材料管理；3•严控质量管理，节约成本支出；4•加强资金管理，控制进度款节点。（五）结算阶段的成本管理与控制俗话说:编筐扎篓，重在收口。结算是成本支出的最后一关，结算阶段的成本管理与控制工作是做好对结算资料完整性及工程量、定额单价

6、、其他费用准确性四个方而的审核。工程竣工验收后及时办理结算是项目则务结算成本后评估的需要，结算不及时也可能会导致开发商违约的法律风险。因此，完工后要及时催促施工单位报送结算，结算接收后及时录入成本系统。结算阶段成本控制的关键：1•准确核对竣工结算资料；2.工程量计算的审核；3•定额单价的审核；4•其他费用的审核。二、房地产成本管理及控制中存在的问题及解决方法（一）项冃成本意识薄弱推行项目经理负责制，可以促使项目经理及管理人员提高成本管理意识，并采取有效措施，不断降低项目成本，提高企业整体经济效益。（二）成本管理和控制体制不健全加强企业在实施工程项目管理中项目经理的“责、权、利”，明确工程项冃各

7、部门、各岗位的成本管理责任，引入绩效考核机制，真正将项冃成本与项目管理人员的经济利益挂钩，形成完善的责权利相结合的成本管理体制。（三）缺乏对项目实施全过程的成本控制要加强房地产企业对项目成本实施阶段的全过程管理及控制，而不是针对某一阶段的管理控制。成本管理的重心应当移向事前的预控和事中的过程控制，在项目实施的每个阶段都要对成本进行细致的管理。三、房地产企业成本管理及控制的措施（一）建立目标成本体系