银行业房贷风险专题分析报告

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1、行业专题报告银行业房贷风险专题分析行业：银行业、房地产业研究员：刘晓昶、张驰飞电话：（8625）84457777-933；（8625）84457777-859E-mail：xiaochangliu@sina.com.cn；zhangchifei@hotmail.com2005年10月17日投资要点：●针对房地产价格上涨过快和投机炒房的状况，近期国家加强了对房地产市场宏观调控，这些政策有效抑制了炒房行为，房价的迅猛上涨势头得到抑制并开始回落。●我国房地产贷款增长率持续偏高，远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。同时房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额也逐步增加，这些都使房地产业的

2、风险大量转向发放贷款的银行。宏观调控以来，房地产开发商贷款增长得到了初步控制，个人购房贷款则继续保持高速增长的趋势。●目前国家对房地产贷款的政策取向已经由鼓励政策转向稍带限制措施的中性政策。●由于上海等全国重点地区的房地产价格仍然处于高位，尚未对开发商和购房者资金状况和偿付能力产生重大影响，因此当前银行业的房地产贷款质量依然保持基本正常。●《2004中国房地产金融报告》认为我国房地产贷款面临的风险主要包括：1、部分地区房地产市场过热存在市场风险；2、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；3、“假按揭”凸显道德风险；4、基层银行发放房地产贷款存在操作风险；5、土地开发贷款有较大信

3、用风险；6、法律风险。●引发银行业房贷风险的几大诱因主要有：1、房价偏离当地居民承受能力，房地产投机成分不断加大。2、房地产价格具有大幅波动的特性，会造成银行业资产价值出现剧烈变动，银行不良贷款上升，资产质量下降。3、人民币加息将使房贷利息成本大大提高，降低购房者的偿付能力。●一般来说，提供给开发商的开发贷款风险高于个人住房按揭贷款。但是被银行视为非常安全的个人住房抵押贷款的风险随着上述诱因的发展也在不断加大。有研究报告指出，上海等部分地区按揭贷款违约率可能超过18%，且房贷违约很容易转换成未来几年内的银行坏账。●未来房地产调控对银行业的影响将出现分化。从地域来看，上海、北京、

4、浙江、江苏等前期价格涨幅较快的地区房地产信贷风险较高；从银行机构来看，近年来涉入房地产业较深、开发商贷款比重较大的商业银行面临的房地产调控风险较大。分析显示，招商银行的房贷风险最低，浦发银行和民生银行的房贷风险较高，华夏银行和深发展由于净利润的绝对数值小，因此房贷不良率上升对净利润的影响最大。●未来我国房地产业将会进入一个更加成熟的发展阶段。对银行业来说，需要在支持房地产业健康发展的过程中做好风险防范的相关措施。●投资者应尽量选择房贷风险较低的上市银行进行投资，回避风险较大的银行。在上市银行中，我们长期推荐房贷风险小的招商银行；对房贷风险较大的民生银行和浦发银行持谨慎推荐态度；

5、对抵御风险能力较弱的华夏银行和深发展保持积极观望。————————————————————————————————————————————————————本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的正确性和完整性不作保证。报告中的信息或所表达的意见并不构成所述证券买卖的出价或征价。我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交1易，还可能为这些公司提供或争取投资银行业务服务。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。目录一、中国房地产业发展现状………………………………………………3二、银

6、行业房地产贷款现状………………………………………………5（一）房贷增速快，比例高，隐含的潜在风险正在累积………………5（二）鼓励性房贷政策逐步转向中性政策………………………………6（三）目前银行业房贷质量处于基本正常的水平………………………7三、房贷风险的形成原因、表现形式和影响程度分析…………………7（一）房贷的风险因素及形成原因………………………………………7（二）房贷风险的影响程度………………………………………………9四、房地产信贷的前景展望与风险防范………………………………11（一）房地产贷款依然会扮演重要角色………………………………11（二）房地产信贷的风险防范………

7、…………………………………12五、结论…………………………………………………………………13图表图11997-2004商品房销售面积……………………………………3图21997-2004商品房销售额………………………………………3图32001-2005全国房地产开发投资完成额增长率………………3图4商品房年销售额占当年GDP比重………………………………4图5全国及部分城市房价收入比……………………………………4图6商品住宅平均售价走势…………………………………………4图7房地产贷款与金融机构人