万通城整合推广策略报告

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1、www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载万通城整合推广策略报告2008年1月11日www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载目录PART１、基于市场分析的营销总则产生PART２、基于城市分析的区域认识PART3、基于项目分析的价值挖掘PART4、基于竞品分析的打击策略PART5、基于客群分析的形象塑造PART6、基于综合分析的营销战略PART7、基于营销战略的广告表现www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART１、基于市场分析

2、的营销总则www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART１．１政策分析宏观调控大棒频挥，银根和土地都在收缩，2008年楼市情况不容乐观。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载央行2007年连续多轮加息，客户月还款额度较往年有较大的上升，直接导致客户还款压力加大，影响其购房决策。www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载近一段时间，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价

3、下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象。近日，王石提出“拐点论”，深圳万科产品全面降价，对市场产生巨大影响。业内有观点认为，未来18个月楼市将出现长期低迷，市场不容乐观。关键：整体持币待购，观望情绪，但７０／９０项目销售良好www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART１．２南通市场分析从产品结构上看，南通当前面向普通收入家庭的居家型小户型产品还未形成。从市场需求看，由于总价上的竞争优势，小户型去化速度较快，如东晖花园两次开盘，都实现开盘即清盘的现象。从市场供应来看，目前90/70住宅在南通主力产品中存

4、量不大，但2008年放量会加大,本案所在的城市东区有将近70万平米的体量,加上其它楼盘中的部分小户型产品，整体供应量会上升。关键：当前需求巨大，未来分流甚多www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART１．３南通小户型市场分析1、从市场供应情况来看，目前小户型住宅在南通市区仅东晖花园一家，加上其它楼盘中的部分小户型产品，整体供应量不大。2、从市场需求情况看，由于总价上的竞争优势，小户型去化速度较快，东晖花园两次开盘，都实现开盘即清盘的销售现象。3、从产品特点上看，目前小户型产品特点并不鲜明，基本上是以总价的

5、竞争优势取胜。关键：小户型市场刚起步，标杆项目尚未出现（具体数据见南通小户型专题报告）www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载总结本项目的机遇决定了本项目可以做做当前房地产市场的主流项目做南通住宅市场的稀缺项目做南通小户型市场的标杆项目www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART２、基于城市分析的区域认识www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART２．１城市层面苏通大

6、桥开通苏通长江公路大桥通车在即（估计08年初），此举将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。南通在整个长三角经济圈中的城市地位日益提高，城市建设的步伐进一步加快．必将带来南通城市价值的提升，南通房地产将迎来新的高峰．关键：城市的新一轮发展将对居民置业产生刺激www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART２．２东区层面未来城市发展方向虽然，南通东城现状农田一片荒凉，相应的生活配套、交通配套、教育及医疗配套暂时匮乏．但是，城市未来发展向东。南通的现在时是南

7、城，过去时是濠河，未来时在东城关键：区域对于购房者的吸引，是未来发展潜力，和项目价格促成本案的双重利好www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载www.yingxiaozhe.com大量管理资料下载PART２．３人民东路层面第一排的价值人民东路作为城市主干道，它的向东，就是城市的向东。人民东路连接市中心，形成１０分钟生活圈。人民东路作为城市的主动脉、未来公交线路必然众多，生活便捷得以保障。万通城位于人民东路第一排，虽然现在人民东路第一排，不止万通城一个，但随着东区土地开发，第一排的地段将逐步