2005房地产行业深度分析报告

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1、行业及产业“银根紧缩”难敌“地根紧缩”----地产股掘金机不可失2005年1月6日行业研究/深度研究相关研究：z核心假设《强烈看升中国地价房价》2004年1月8日未来18个月加息100个基点；未来2年住宅需求稳定，销售额保持20%的增长速度。z我们与大众舆论的不同之处市场普遍担心加息周期将导致房地产价格见顶，我们也同意加息会抑制需求，但是利率以外的供需矛盾才是本次房价周期的决定因素。我们与主流观点的关键分歧在于对未来供应的判断，我们认为土地公开出让和土地保护分析师陈昱新这些根本性制度变化正造成建设用地供应由“完全弹性”转向“零弹性”，制度(8621)63295888-419变迁、宏观调控与

2、信贷控制等因素的共同作用使至少未来1－2年的房地产chenyuxin@sw108.com供应的持续紧缺，房价地价也将持续上升。z我们的结论1、一系列的制度变迁已根本上导致中国房地产价格的中枢大幅度上移，造成本次房价周期完全不同：武汉、长沙、成都、重庆、天津、南昌等城市房价的新中枢相当于2004年中的价格水平，这些城市房价的上升周期仅仅走了一半，珠江三角洲和北京的上升周期刚刚开始。联系人2、由于供应持续紧缺，大部分城市未来1－2年可比房价上升幅度可程晓昀(8621)63295888×406能达到20－30%，许多土地储备丰富的上市公司将出现销售量和毛利率的chengxiaoyun@sw108

3、.com同时提升，我们推荐的绝大多数公司的盈利预测与RNAV估值都有望被市地址：上海市南京东路99号场不断上调，股价也有望水涨船高，但是储备不足的公司境况则不同。所电话：（8621）63295888以我们相信：挖掘地产股投资机会机不可失，我们依次看好：万科、福星上海申银万国证券研究所有限公司http://www.sw108.com科技、金地集团、天房发展、中华企业、招商局。z股价上涨的催化剂没有明确一致的催化剂，我们认为业绩变化、人民币升值、对土地资源的重新认识都可能成为地产股上升的催化剂。z风险1、未来18个月如果出现大幅度提高购房首付比例、连续大幅度加息等措施可能会对房地产需求形成重大

4、打击，将会逆转房价的上升周期。2、A股地产股的总体估值仍然比香港上市的中国地产股高不少。目录投资主题―房价上升周期仅仅走了一半--------------------31.加息－当然是负面，但不算可怕---------------------------41.1财务成本上升―加息100个基点减少上市公司净利润在5%以内-------------41.2按揭负担提高对自住需求有抑制作用------------------------------------------------41.3房地产作为投资品所受到的加息影响未必大----------------------------------

5、-----42.供应将持续紧缺－房地产供应各环节均受严重冲击-52.1宏观调控减少了建设用地向可售房屋的转化---------------------------------------52.2耕地保护从根本上减少了建设用地的供给------------------------------------------82.3开发区治理削减了潜在房地产建设用地的供应------------------------------------92.4土地制度变化使建设用地供应由‘完全弹性’转向‘垄断刚性’----------102.5供应链各环节所遭受的综合冲击将造成供应不足-------------

6、------------------113.房价收入比―我们看好大多数区域市场的房价------124.物业税缺位――有产者的免费午餐----------------------144.1物业税是许多国家的地方政府最重要的税收来源-------------------------------144.2房地产持有人利用物业税的缺位享受大量基建投入带来的升值-------------154.3物业税出台以前的购房买地者不容易“吃亏”----------------------------------165.人民币升值―可能促进房价上升的因素---------------166.投资风险----

7、-----------------------------------------------------176.1大幅度提高首付比例、连续加息将会对购房需求形成重大打击-------------176.2估值风险----------------------------------------------------------------------------------177.地产股掘金机不可失----------