2017中国写字楼需求核心趋势

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1、2017中国写字楼需求核心趋势金融和TMT行业仍是需求主力2017年9月大中华区租户研究目录01摘要04北京核心趋势02简介06上海核心趋势03六大城市写字楼08深圳核心趋势需求核心指标10广州核心趋势12成都核心趋势14武汉核心趋势16总结2戴德梁行研究部简介基于影响写字楼需求的各个主要因素，这篇报告将：聚焦中国六大写字楼市场；分析这些市场过去一年的趋势。报告涉及的六大写字楼市场包括：北京上海深圳广州成都武汉报告所选择的六个写字楼市场覆盖了四大一线城市，还包括了两个二线城市——位于西部的成都以及位于中部的武汉，提供了一个展

2、示中国写字楼租户活动的横截面。2戴德梁行研究部六大城市写字楼需求核心指标截止到2017年二季度末，报告所覆盖的六大城市在同期北京的平均租金录得了3.7%的增幅。另一12个月内均录得了数量可观的净吸纳面积。深圳表现方面，由于新增供应明显高于需求，持续攀升的最为抢眼，同期吸纳量（按面积）增长了281.7%；空置面积为租户提供了更多的可选空间，因此上武汉紧随其后，录得177.2%的增长率（表1）。海和武汉的平均租金在过去一年中分别下降了4.0%和2.2%。在这六个城市中，由于供应远超过同期的需求，因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置

3、率有在未来一年中，需求和供应之间的矛盾仍将存在所下降。仅有两个城市——北京和成都——在一定于这些市场中。需求预计仍将保持坚挺，同时一程度上出现了空置率的下降。另一方面，由此导些城市将会迎来大量的新增供应。致的大量可供租赁面积对于租户来讲是一个好消息，为租户提供了更多选址方案。由于供需情况（包括新增供应的位置、品质）各不相同，因此这六个城市在未来将继续呈现不同由于深圳惊人的吸纳表现（尽管供应原因空置率的市场表现。和去年一样，一些城市的空置率将有所上升），六个城市中深圳在过去一年中的平出现下降，而另外一些城市的空置率则将上升。均租金

4、涨幅最为明显。此外，由于空置率的下降，租金表现亦是如此。表1中国六大城市需求核心指标——甲级写字楼（2017年二季度）2017年二季度租金2016年二季度租金增长率城市(人民币/平米/月)(人民币/平米/月)(同比)北京392.1378.13.7%上海279.2290.9-4.0%租金深圳268.1253.85.6%广州171.7168.22.1%成都107.1105.41.6%武汉123.3126.1-2.2%增长率城市2017年二季度空置率2016年二季度空置率(同比)北京7.3%7.3%-0.1%上海15.8%10.7%5

5、.1%空置率深圳13.1%9.1%4.0%广州11.9%8.8%3.1%成都32.2%40.7%-8.5%武汉32.3%15.7%16.6%2016年6月-2017年6月2015年6月-2016年6月增长率城市净吸纳量(平米)净吸纳量(平米)(同比)北京855,180855,180690,235690,23523.9%上海1,221,6951,221,695909,609909,60934.3%净吸纳量深圳731,012731,012191,510191,510281.7%广州686,791686,791435,

6、349435,34957.8%成都202,183202,183145,799145,79938.7%武汉163,281163,28158,91058,910177.2%资料来源：戴德梁行研究部戴德梁行研究部3北京核心趋势严区海高级董事北中国企业服务部主管“北京是重要的科技产业中心，我们预计明年TMT产业在该市场上将继续保持强劲势头。”内资企业在北京写字楼市场表现活跃，在过去一年里，吸纳了整个市场73%的面积。我们预期这一趋势将延续至明年（图1）。就产业类型而言，自去年6月份以来金融产业占据了北京写字楼市场的最大份额，达

7、到了34%（图2）。图1北京甲级写字楼租赁面积成交比例——外资/内资公司比较(2016年6月—2017年6月）资料来源：戴德梁行研究部73%内资公司27%外资公司4戴德梁行研究部北京是重要的科技中心，TMT图2北京甲级写字楼租赁面积成交比例企业在过去的12个月中租赁的——产业类型划分（2016年6月—2017年6月）面积仅次于金融企业，占甲级写资料来源：戴德梁行研究部字楼总成交面积的25%。我们预计TMT产业在明年将继续保持强劲势头。尤其是望京—酒仙桥商圈，该分市场未来大量新增34%2%25%的优质办公物业为TMT企业的入驻提供

8、了良好的先决条件。金融零售TMT同时，北京中关村和上地区域由于有限的供应量以及TMT企业迅速扩张使其平均租金保持上11%9%3%扬态势。专业服务制造业能源2017年下半年，随着亚奥商圈大量写字楼项目的入市，这里将会成为一个新高端商务区，定将吸引大批TMT和金融企