浅析当前土地增值税政策存在问题及完善.doc

《浅析当前土地增值税政策存在问题及完善.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、浅析当前土地增值税政策存在问题及完善近年來房地产市场经过高速发展后，2008年房地产市场又进入高峰期后的调整状态,土地增值税对于开发商而言，无疑是增加了很多爪力，因此有些开发商就有了要求国家调整土地增值税的需求，同吋，也由于房地产市场发展环境发牛变化对税务机关加强土地增值税管理提出更高的耍求。就H前而言，调整和完善土地增值税政策，要做到既维护税收公平原则乂促进房地产市场的良性发展，就是一个不可回避的问题。一、当前土地增值税政策存在的问题(%1)土地增值税的管理模式比较模糊。从FI前的土地增值税管理现状来看，涉及到土地增值税预征管理、土地增值税清算、土

2、地增值税核定征收、稍查管理等环节。但是，《屮华人民共和国土地增值税暂行条例》和《屮华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》都没有对土地增值税预征和土地增值税清算作出详细规定，而是散见于财政部、国家税务总局的税收规范性文件，具体办法则授权由各省、口治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定;土地增值税核定征收所采取的方式也只是由税收规范性文件规定。因此，各级税务机关对土地增值税管理模式的理解与把握也不尽相同，土地增值税政策执行起来也存在差异。(-)实务操作计算土地增值额存在难度。由于前后政策的规定不尽一致，造成了纳税人清算和税务机关计算土地增值税的千差万别

3、。《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006）21号）第一条规定：纳税人既建造普通住宅，又建造英他商品房的，应分别核算土地增值额。《国家税务总局关于房地产开发金业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第一条第二款规定：开发项F1小同吋包含普通住

4、宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。以丄三个文件规定有两方而的不同，一是区分房地产的方法和范围不同，前两者是将普通住宅和其他商品房相区别，其他商品房可以包括非普通住宅、商铺等商用房，后者是将普通住宅和非普通住宅相区别，如果同一房地产项H同吋包括普通住宅、非普通住宅、商铺等商用房吋，适用政策规定的难题就出现了；用词不同，前两者是“核算增值额”，后者是“计算增值额”，“核算”可以理解为会计核算，但是事实上会计上是不需要核算土地增值税的增值额的，也没办法通过会计科H核算出来，“计算增值额”可以理解为无论会计上如何核算，都要分开计算土地增值税增值额，那普通标

5、准住宅如何适用条例第八条（一）项的免税规定前后的政策规定就不一了。（三）土地增值税核定征收的方法不尽完善。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006）187号）第七条第一款规定：税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的半地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。在实际的税收管理工作小，预征土地增值税二房地产销售或预售收入X预征率，可以说是从价预征，那么，核定征收土地增值税二房地产销售或预售收入X核定征收率，从价核定征收。上文第四条第二款规定：房地产开发企业办理土地增值税清算所附

6、送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照半地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。计算公式：土地增值税增值额二房地产销售收入-支付土地使用权价款-土地开发成本-配套设施费用-有关税金-加计扣除费用土地开发成本二土地征用及拆迁补偿费+公共配套设施费+［（前期工程费+建筑安装工程费+基础设施费+开发间接费用）（税务机关核定金额）］通过以上计算公式可看出，是税务机关通过核定部分扣除项H金额来计算

7、土地增值税增值额的，纳税人无权通过这种方法来计算土地增值税增值额，应属于核定征收一种。不应当归为清算的方法。从以上两种核定方法来看，应当作出相应的统一。（四）对土地增值税管理相关名词缺少解释。H前的土地增值税政策，没有系统地对与土地增值税管理有关名词进行法律解释，造成了各级税务机关在实际工作屮的理解不一。比如，“预征土地增值税”，现行政策没有对预征的方法、预征率设计、预征的计税依据、预征管理等作出相应的阐述或解释；“土地增值税清算”，现行政策没有对清算的性质、清算的法律责任等作出阐述或解释；“产权转移”，现行政策没有对涉及土地增值税管理相关产权转移的

8、成立条件作出明确规定,H前有两种方法，一是签订产权转移合同确认销售收入实现，一是以办理产权证书正式确认交易的