我国城市化与房地产业的协调发展研究

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1、2010年第4期学习与探索No．4，2010(总第189期)Study＆ExolorationSeria1．No．189·管理学研究·我国城市化与房地产业的协调发展研究郭晓男(黑龙江科技学院经济管理学院，哈尔滨150027)摘要：在经济发展中，城市化和房地产业均有其自身演变规律，而二者的演变则具有较强的同步性，因此，应使二者协调发展。但现阶段我国部分城市与房地产业存在失调发展的问题，如城市化模式不确定诱发房地产开发盲目性等。应积极制定城市化与房地产业协调发展战略等措施，促进我国城市化与房地产业的协调发展。关键词：城市化；房地产业；增长极中图分类号：1：57文献标志码：A文章编号：1002—4

2、62X(2010)o4—0169一O2大等特点，决定了房地产业具有资金密集性。一城市化与房地产业协调发展的规律、房地产业发展遵循一般产业的发展规律，即城市化与房地产业发展有其自身的演变规先后经历产业形成期、成长期、成熟期和衰退期四律，同时二者在演变中表现出了一定的客观同步个阶段。在形成期，房地产业发展速度缓慢；在成性和协调性，为学术界研究促进二者互动协调发长期，房地产业发展迅速，发展速度明显高于该产展提供了依据。业的平均发展速度，市场需求扩大，而且在国民经城市化一词源于英文urbanization，至今有百济中的地位有所提高，产值占GDP的比重迅速增余年的历史。由于城市化进程的复杂性和学术界

3、加；在成熟期，房地产业发展速度将会放缓，市场对其研究的多角度，所以目前学术界对其没有统供求基本处于均衡状态，其在产业结构中的作用一的界定。虽然各学科对城市化没有统一的定和潜力基本得到发挥；在衰退期，由于技术进步的义，但综观学术界多年的研究，目前形成了三种具推动，一些技术密集型产业应运而生，所以房地产有代表性的观点：一是以农业人口转化为非农业市场需求开始减少，产业周期曲线呈现出不断下人口的过程为核心内容的“人口城市化”；二是以降的趋势。城市人口规模扩大、城市地理界限调整、城市数量二、我国城市化与房地产业失调的原因增加等为主要内容的“空间城市化”；三是强调人口规模、产业结构、服务设施、环境条件等

4、因素的1．城市化模式不确定诱发房地产开发盲目性综合动态发展，即“综合城市化”。在城市化进程中，各城市应充分结合地区经房地产业被国家统计局列为第三产业，主要济发展阶段、资源禀赋等实际情况，准确定位和选有房地产开发、房屋建设、经营管理、土地使用权择城市化模式。由于改革开放后我国采取的是非转让、房屋所有权买卖、租赁等，以及由此形成的均衡经济发展战略，所以东西部经济发展水平和房地产市场的综合性产业。增长速度不一致，西部地区落后于东部地区，客观房地产业以土地为依托，具有固定性与区域上决定了西部地区城市与东部地区城市发展的不性，即房地产的交易只是产权的交易，不会出现房平衡。对于东部地区来说，城市化发展模

5、式倾向地产的流动；由于房地产商品既可用于消费又可选择建立城市群，如长江三角洲、珠江三角洲、京用于投资，所以其具有双重性与投资性；房地产价津冀等地区，对于西部地区而言，城市化发展模式格受多种因素影响，主要由建造成本和市场供求应考虑培育“增长极”，通过“增长极”的辐射作决定；由于房地产业具有建设周期长、资金需求量用，以点带面实现周边地区的发展。，2．城市规划不科学收稿日期：2cflg一02—20目前我国部分城市在发展中存在缺乏科学、作者简介：郭晓男(196o一)，男，黑龙江哈尔滨人，副长远的总体规划，一方面表现在城市建设缺乏层教授，从事房地产管理研究。次性，工业区、商业区和住宅区布局不合理，导致

6、·169·盲目建设和盲目拆迁现象，造成资源浪费；另一方要注重工作的持续性和一致性，进行连续、系统的面由于部分城市在制定规划时脱离实际发展情研究，从间断性的编制研究转向不断跟踪反馈，使况，过度追求建设形象工程，不惜投入巨额资金建规划更符合城市发展的切实要求。另一方面要充设高标准的办公楼、住宅楼等，扩大城市建设用地分体现城市发展与房地产业的协调以及生产要素规模，为此损耗了大量资源和耕地。的优化配置，而不是强调形象工程建设。通过构3．城市化过度引致房价上涨建城市土地利用的长效机制加强对城市用地的过度城市化是从城市化与工业化发展水平关管理，促进优化利用城市土地和抑制土地投机，促系的角度定义的，主要指

7、城市化速度大大超过了进生产要素合理配置。工业化速度，城市化主要是依靠传统的第三产业3．完善城市基础设施来推动。引致过度城市化的主要原因是二元经济完善的城市基础设施是保障城市生存和发展结构下，大量农村人口流入少数大中城市，人口城的物质基础，也是促进城市产生集聚效应的重要市化进程快于城市建设步伐和工业发展速度，城推动力，没有完备的城市基础设施，城市的运行将市拉力小于农村推力。受到制约和限制。完善城市基础设施将能够