房地产业与城市化的协调发展关系研究.doc

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1、房地产业与城市化的协调发展关系研究近年来，我国房地产业发展中出现了“圈地”现象严重、房价飞速上涨、布局不合理等问题，其重要原因是政府在管理中没有充分考虑到房地产业与城市化的关系。因此，揭示房地产业与城市化的内在发展关系，对指导房地产业的管理实践具有重要的意义。　　一、城市化的一般发展规律　　(一)城市化的速度演变规律　　城市化是社会生产力的变革所引起的人类生产方式、生活方式和居住方式发生转变的过程，是非农产业和人口集中化、集约化、高效化以及传统的乡村社会向现代的城市社会演变的自然历史过程。从世界城市化实践来看，城市化进程具有明显的阶段性。1979年美国地理学家诺

2、瑟姆发现，各国城市化进程所经历的轨迹，可以概括成一条稍被拉平的“S”型曲线。中国学者高佩义援引英国的数据资料，基本上证实了这一曲线的存在。谢文蕙则进一步对“S”型曲线的数学模型进行了推导，得出结果。　　根据城市化进程的“S”型曲线特点，在曲线上必然存在一个拐点A，因此可以以“S”曲线上的拐点为界划分城市化阶段，当城市化率低于拐点所对应的城市化率Y，我们称之为城市化前期阶段，城市化率以递增的速度提高；当城市化率大于Y，我们称之为城市化后期阶段，城市化率以递减的速度提高。这是按照城市化加速度的变化进行划分的，如果按照城市化绝对速度的变化进行划分，还可进一步将城市化分

3、为起步期、加速期、减速期和平稳期四个小阶段，其中起步期和加速期属于城市化前期阶段，减速期和平稳期属于城市化后期阶段。　　美国城市化的历史发展数据，可以证实城市化进程中的这种速度演变规律是客观存在的。在1920年以前美国城市化发展速度基本上是逐年加快的，之后则逐年减慢，只是1940年和1960年的数据有些例外，但如果把时间跨度延长至40年，则发现1920年前40年的城市化平均发展速度为0.58%/年，而1920年后40年的平均速度为0.47%/年，这样便可以确定1920年是美国城市化进程的拐点。因此，以1920年为界，美国的城市化进程可以划分成两个阶段：1800年

4、至1920年为城市化前期阶段，城市化速度逐渐提高，城市化率由6.1%上升至51.2%；1920年至今为城市化后期阶段，城市化速度逐渐降低，城市化率由51.2%提升到77.2%(2000年数据)。　　(二)城市化的空间演变规律　　1、城市化前期阶段的空间演变规律：集中型城市化　　在城乡空间结构的演变过程中，始终存在着一对空间相互作用，即集聚与扩散。集聚是指经济诸要素在空间中的流动导致在区域上的密集化过程，其根本动力在于人类经济活动对集聚经济的追求。也就是说，各种资源要素在流动中有规划、有秩序地组合成特定结构，分布在空间某一点上，往往能够产生人们预期的经济效应，即集

5、聚效应。　　在城市化前期阶段，以集聚效应为动力的区域经济集聚趋势十分显著，集聚与规模经济成为经济活动的主要特征。由于开始受资源稀缺性的限制，以城市为基础的国民经济工业化过程通常会在少数具有优势的经济中心或者交通枢纽和矿产资源富集地开始起步。随后，受规模收益递增的影响，进入集聚增长的累积循环过程，先行工业地区不断吸引其周边影响范围内的各种资源，并供给商品和服务，发挥政治和经济的领导组织功能，逐渐成长为核心区，其他地区成为受其支配的外围区域。在此过程中资本和劳动力向核心区流动，在空间上表现为中心城市迅速发展，并在该地区占据主导地位。因此，在城市化前期阶段，集聚机制内

6、在地推动集中型城市化的形成，并使之成为该阶段的主要空间演变规律。　　2、城市化后期阶段的空间演变规律：扩散型城市化　　集聚和扩散是可以相互转化的，当城市化进入后期阶段，扩散将上升到主导地位，成为该阶段的主要特征。引起扩散的因素为：第一，避免集聚不经济。当集聚规模超过一定限度，就会产生集聚不经济现象。第二，寻求新的发展机会。核心区由于竞争激烈市场趋于饱和，迫使企业或产业部门到外围地域开辟新市场，以减少竞争压力。第三，政府的干预作用。为缩小地域问的经济发展差距，政府常常采取有力措施，控制过度的集聚，诱导和强制资源要素和产业部门由集中走向分散。因此，在城市化后期阶段，

7、扩散机制推动城市化呈扩散型发展，使之成为该阶段的主要空间演变规律。从地理空间的表现形式看，集聚的过程导致集中型城市化，引起城市人口密度的增加，而扩散的过程导致扩散型城市化，使城市范围得到扩展，引起城市区域化。　　仍以美国为例，来证实扩散型城市化是城市化后期阶段的基本规律。在1920年以前，美国中心城的人口增长率要高于郊区的人口增长率，例如在1900年至1910年和1910年至1920年，中心城的人口增长率分别为35.5%和26.7%，分别高于郊区的27.6%和22.4%，这说明美国人口仍以向中心城的集中为主。然而在20世纪20年代，美国中心城的人口增长率为23.

8、3%，郊区为34.2%，