物业前期介入技术要点

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1、类项目审图指引指引细则别1、充分考虑人车分流、进出的便利及安全与管理，尽量减少车辆行驶噪音对住户的影响面；人行、车行道2、在满足设计要求和人、车出入需求的前提下,尽量路；出入口规减少不必要的出入口,合理降低物业管理人员成本；划3、如人行主出入口为抬高阶梯式，需考虑特殊人群的需要，设置无障碍通道。4、主出入口位置宜设置在离市政设置较近的地方，便于业主出行非机动车停放考虑位置，方便各区域住户停放非机动车辆，避免非机区规划动车辆在人行路面行使、停放。根据户数和户型设计情况，评估未来发展需求，合理车车位比例规划位和户数配比与分布。若设置地面车位需考虑合适位置，

2、不影响行人。生活垃圾中转站的位置、容量，充分考虑尽量减小对周垃圾中转站规边环境，包括对住户噪音、气味、感观的影响，评估住划户投诉的风险性。需考虑垃圾清运方便及分区垃圾收集的距离。1、位置、面积、功能分布（办公用房、客户接待区、员工宿舍、食堂）；2、可考虑高层住宅半地下室设物业用房规划计，员工住宿提供一定的通风、采光条件，员工食堂的选址应考虑具有烟道和排污功能的位置；客户接待区选址应方便为业户提供服务为宜。根据社区规模，合理设置公共洗手间的数量与分布，并公共洗手间规尽量减少对住户的感观及气味影响。地下室应设置洗手划总间规划儿童活动区、户外健身区（网球场、

3、篮球场等）、老人文娱活动场所活动区/广场、幼儿园的选址，需考虑对住户的噪音影规划响、高空抛物安全隐患等因素,儿童活动区远离机动车道；儿童娱乐场所设置在大人容易看见的地方；类项目审图指引指引细则别1、配套分布，考虑对环境和住户的影响，对有噪音和污染严重的项目进行控制；2、商业配套的选址，应安排在住宅管理组团以外，方面住户与商业人流的管理，保障住户安全，减少小区封闭管理对商业经营的限制；配套设施规划3、商业在规划期应有初步的业态考虑：3.1若设餐饮类，需考虑排烟、排污(隔油池)、噪音等是否会影响住户。3.2超市、百货规划，应考虑卸货区、理货区的设置，减少对

4、住户的影响。消防控制中心住宅分区域项目、写字楼多楼栋项目及多期开发项目,规划应尽量合并消防控制中心，以减少物业管理成本。景观水系分布应考虑水循环、水处理方式的可行性，包括水处理能耗规划因素。根据项目情况，确定管理方案,总体考虑小区管理围合管理围合规划方式，特别是大型小区应考虑组团围合,每一个围合均设服务点方便客户。1、不宜种植松柏类及果树类以及可能会伤及行人的有针、有刺、有毒植物。2、高大乔木不宜种植离楼栋太靠近，树木种植与楼宇之间应考虑对业户采光的影响，避免树木根系生长对建筑物基础的影响，3、水景及泳池中避免设置树池，泳池区域、道路旁植物避免植物分布

5、易落叶的小叶植物；4、树池中避免种植根系发达高大的树种。5、架空层日照小于3小时的位置，不易种植植物。6、周界的园林设计时要考虑植物高度和与周界距离，不要采用横向生长的高大植物，避免时间长了，由于植物枝叶遮挡，造成的误报和漏报。7、人员聚集活动区域不宜铺设草皮。游乐设施1、考虑安全因素，不要设置秋千等危险性高的项目1、游乐设施、园林小品下应避免地下煤气管道等；2园林小品、不宜选择易腐蚀、不安全材料，避免尖锐角设计园林及景观类项目审图指引指引细则园别林1、绿化用水取水点分布合理，水源接口平均100米间及距设一个，并设排水口；绿化用水点设计暗埋式，避免景环

6、境景观水电影响景观，减少损坏；2、2万平方米设一个清洁池及观其排水，位置隐蔽不影响美观。3、考虑室外用电电源接口分布；1.水景设计的安全性，夜间警示。2.池底装饰选材应防滑。水景3.水池底部排水口的分布合理,便于水池清洗。排水管道直径不小于100mm。地面材料注意防滑和抗污，便于维护。景观材料主要道路不宜设置表面不平整的石材。1.围栏的高度距地面不低于2.5米，避免容易攀爬的造围墙型。2.选用不易腐蚀材料制作1、灯罩易拆卸清洁；景观灯2、埋地灯、水下灯宜采用低压供电。1、岗亭的位置、数量、款式（岗亭选型考虑空调安装岗亭的位置及雨棚）。1、大堂入口雨篷的

7、设计应满足防雨及防高空坠物功雨篷能；设计便于清洁。2、电梯机房门窗及排气扇孔需设置雨篷。1、门窗应考虑防盗；门窗栏杆2、窗户应着重考虑防水设计。3、门窗栏杆用材应考虑长效防腐。1、应充分考虑室内空调机、室外机安装位置（空调噪声和散热不影响邻里）尺寸。冷凝水排放；安装维修的便利性。空调位外百叶间距不宜太小，影响散热空调位置2、室内外空调穿墙孔的位置、室外孔的坡度（内高外低）。3、电梯机房、主要设备房考虑空调安装位及排水，供电。1、室内外地面高低差：卫生间与房间、厨房与厅高低户内设计差不少于三公分；室内与外阳台高低差不少于五公分。2、烟道预留口、卫生间排气

8、孔必须在吊顶上方。建筑本体类项目审图指引指引细则别1、考虑外立面材料的使用寿命，便于维护。2、