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时间:2018-01-10
《物业公司工程人员前期介入工作要点》由会员上传分享,免费在线阅读,更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、前期介入工作要点一)、招聘关键岗位人员时间:在交付前两个月,或者外网施工开始时,关键岗位人员应到岗。包括各部门主管、工程人员等。会计、出纳、综合主管、客服收费等岗位因牵扯到对公司制度、工作流程、收费价格以及收费系统的熟悉,协助经理做好交付前的准备工作;工程人员要对施工现场跟进检查,熟悉现场,发现问题,反馈整改,因此应根据接管计划表提前到岗。二)、对现有人员进行培训人员到岗后,要对他们进行培训。包括:公司理念及制度、服务意识、工作流程、前期介入知识、案例、接管验收、入住办理培训等。三)、工程人员前期介入的工作重点及注意事项。交付前
2、两个月,物业处应将工程人员招聘到位。工程人员应保证水暖、电工各一人,如能招聘到弱电工更好。此时要安排两天时间对工程人员进行前期介入知识、公司制度进行培训,使其了解基本的工作重点,对公司文化有所了解,之后可进入现场检查阶段.1、现场检查工作要点:a、作为物业工程人员,前期介入时要以业主的眼光去检查物业项目,在使用功能和安全适用上提出自己的建议。b、物业工程人员首先要初步了解水电、暖通以及土建方面的基本规范要求,同时尽快熟悉设计图纸,在实际中,常常会出现现场与图纸不符的现象,这时应向甲方或相关专业的监理工程师了解是否有变更,并记录下
3、来。2、工程施工现场检查的主要内容:1)巡查工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看给排水系统、强弱电系统、智能化系统、消防安全系统、空调系统、车库及公用停车位、交通运输及电梯设备等,提出整改意见,检查整改结果。2)提出符合物业管理需要的建议,磋商解决办法。3)对日后维修、养护的要点进行记录,图纸更改要点记录。4)熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋结构、管线布置及所用建材。5)检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等)。6)检查前期工程的施工质量
4、,并就设计不合理但又可以更改的部分提出建议。7)配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。8)对物业配套设施设备进行提出建议和要求,使配套设施设备满足管理需要,减少今后的物业管理成本。9)参与竣工验收。*在施工现场的检查中,最好将实际外网个项目的走向在平面图中画下来,作为将来维修的第一手资料。3、工程施工现场检查要点:a、土建工程前期介入时的检查要点1).房屋外型结构尽量减少外凸(比如我们通常的腰线),以免造成安全隐患和维护隐患,顶层排水尽量不使用天沟的设计。2).所有单元入户门应设计安装雨遮,最好做成现浇同墙体连接;
5、复式上层露台要设计安装符合要求的雨遮。3).电表最好设计出户,集中安装,方便管理和计量。4).避免两家入户门冲突,中间入户门的开启方向。5).要考虑预留物业管理用房及面积大小以及库房和垃圾房的位置。6).小区出入路口要尽可能的设置少,避免增加人员值守成本;道路的设置要考虑容易清雪和人车分流,同时要考虑机动车、非机动车的车位和车棚位置。7).消防中心最好与监控中心合并,尽量减少监控中心数量。8).信报箱的样式及安装位置,同时要考虑防雨水。9).商铺要考虑独立水电计量,要考虑餐饮的油烟处理,商铺排水尽可能设计独立;10).商铺要设计
6、室外空调机的位置,孔要向外倾斜5%的角度。注意马桶与浴缸、洗手盆、墙的距离。11).屋面防水要按施工工艺实施,使用合格的材料;分水器要安装在有防水措施的厨房或卫生间;厨房和卫生间的防水施工要注意检查。12).地暖管要按施工图铺设,间隙按要求排列;打混凝土前要打压,并保压至混凝土铺设后的24小时,不掉压为正常。13).卫生间要考虑设置通风排气孔。b、暖通、给排水、高低压外网系统介入要点1).水暖管线要按设计施工,要关注施工工艺。比如垫沙层的厚度、支撑的架设、过检查井管线套管的安装等等。2).管线的埋设深度要在冻土层以下,坡度符合要
7、求,防腐保温措施到位。3).暖气、供水管线要按区域设置阀门,包括总管阀、支管阀、单元阀等,以方便维修,减少影响范围。4).地下管网控制阀的要考虑预留作业空间,方便日后的检修。5).强、弱电管线不得共管,合理设置人孔井;电气井要有防水措施。6).商业用水、电和民用水、电要分开计量。路灯、草坪灯、景观动力用电也应单独计量,开关箱应集中设置在门卫室中。7).高位水箱内排水管径大于溢流管径;水箱底部做成斜坡面,便于清洗。8).北方考虑外露管道冬季防冻;污水井避免设置靠近房屋阳台附近;阳台地漏、冲凉房向污水管排放;避免设置在单元门口。9)
8、.暖气分水器应设置在室内有排水的地方;暖气设计时注意与外墙设计和门的设计相配合,考虑热损失,并考虑防冻措施;地暖应考虑做全部地面的防水层。10).单元暖气及供排水管井内的位置要合理,要预留足够的维修空间;暖气进水和回水应分别设置阀门,进水管安装过滤器。所有外漏的
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