影响房地产价格的因素分析.doc

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1、影响房地产价格的因素分析　　摘要：房地产业是国民经济的支柱产业，与许多行业具有极强的关联性。合理的房地产价格是保持社会和谐和保障民生的关键。近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。因此，本文从宏观和微观层面分别对房地产价格的影响因素进行了深入而全面的分析，进而提出了相关政策建议。　　关键词：房地

2、产价格;微观因素;宏观因素　　影响房地产价格的因素，有住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等宏观因素，也有环境状况、交通设施、建筑物类型与质量、小区环境、住宅的品质、楼层、朝向等微观因素。因此，本文将分为宏观和微观因素两方面来阐述房地产价格影响因素，微观层面主要是基于房地产行业或者房地产产品属性角度的探讨，宏观层面则主要体现在宏观经济指标对房价波动的影响。　　一、影响房地产价格的宏观因素分析　　1.1经济因素　　经济的高速发展是支撑房价上涨的动力。影响房价的经济因素很多。本文主要研究国

3、内生产总值、物价水平、利率对房地产价格的影响。　　1.1.1国内生产总值与房地产价格呈正向关系　　国内生产总值，即GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二

4、是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长。为了分析房价与GDP之间的关系，我们研究了房地产价格(源于年度数据)增长率与GDP(源于年度数据)增长率之间的关系。如图1所示：展示了房价增长率与GDP增长率之间的关系。房地产价格增长率与GDP增长率的走势基本相同，说明二者之间确存在正向相关关系。　　图1基于年度数据的商品房价增长率与GDP增长率　　1.1.2物价水平与房地产价格呈正向关系　　物价水平是一个国家或地区经济稳定的温度计，是衡量经济发展水平

5、和居民消费水平的重要指标。物价水平对经济发展具有重要的作用。物价水平影响房价的途径主要有两个：一、物价水平上涨，代表着市场上大部分商品价格上涨。二、房地产具有投资与消费双重属性，因此房地产在膨胀时期具有良好的保值与增值功能。当物价水平较高时，货币赔值，人们倾向于将手中的货币资产转化为实物资产。房地产销售价格指数与CPI的走势基本相同，二者之间存在正向相关关系。　　1.1.3利率与房地产价格呈负向关系　　利率是一定时期内利息与本金的比例，是资金使用的单位成本。利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率

6、主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，房地产销售量相对下降，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。在实际研究中，要看占主要地位的是哪方面的影响。近年来，我国利率总体呈下降趋势，同时房地产价格不断上涨。实际生活中，

7、利率上升，房地产价格下降，利率下降，房地产价格上升。　　下面我们从需求和供给两个方面来分析利率变动对于房地产市场的影响效力，由于利率上升，将导致房地产需求和供给都受到一定程度的紧缩。本文认为，这是利率变动的需求效应和供给效应，如图2所示：　　图2利率对房地产价格波动的影响　　在图2中，DL和SL分别代表在较低的利率水平下房地产市场的需求和供给曲线。而在利率上升时，需求和供给曲线将分别移动到DH和SH，这样，均衡点也由EL移动到EH，房地产价格由PL移动到PH，而至于房地产价格是否下降，则要取决与这两种效应的大小关系。

8、　　1.1.4土地价格与房价长期互动　　自从土地制度改革以来，地方政府垄断土地用途变更权，为谋取巨额地租而抬高土地价格，城市化进程推进，城市土地资源日益稀缺，土地交易价格快速上涨。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产价格;反过来，房地产价格影响住房投资和土地需求，从而对地价造成影响。地价与房价存在长期互动机制，房价对地价的影响大