X年房地产行业投资分析报告.docx

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1、2012年房地产行业投资分析报告以万科企业股份有限公司为例股票代码：万科A（000002）目录【报告综述】51.房地产行业整体分析61.1.房地产行业概述61.1.1.房地产行业基本概念61.1.2.房地产行业的基本特征61.1.3.房地产行业在国民经济中的地位61.2.房地产行业国内外发展概述71.2.1.国际房地产行业发展总体概况71.2.2.中国房地产行业发展概况121.3.中国房地产行业发展宏观环境分析181.3.1.宏观经济形势分析181.3.2.政策环境分析191.4.中国房地产行业市场结构分析201.4.1.房地产市场结构201

2、.4.2.我国房地产行业市场结构存在的问题211.4.3.我国房地产行业市场结构衡量指标211.4.4.我国房地产业过度进入成因探析231.5.房地产行业景气周期分析241.5.1.我国房地产行业经济周期概述241.5.2.2012年1-4月我国宏观经济景气指数271.5.3.2012年1-5月我国房地产开发景气指数282.房地产行业综合能力分析302.1.我国房地产行业2010-2012年主要财务指标分析302.2.房地产行业盈利能力分析333.房地产行业风险分析373.1.我国房地产行业存在的主要问题373.2.我国房地产行业风险概述38

3、5.2.1.目前影响中国房地产行业的主要风险因素及成因分析383.2.2.房地产行业风险防范策略414.房地产行业发展前景展望424.1.政策环境分析424.2.市场态势分析454.2.1.价格分析454.2.2.需求分析474.2.3.供给分析494.2.4.土地情况分析514.3.房企经营策略分析524.3.1.销售策略分析534.3.2.拿地开工544.3.3.业务转型545.房地产行业影响企业分析——以万科企业股份有限公司为例565.1.公司概况565.1.1.公司基本情况565.1.2.公司十大股东565.1.3.公司股本结构575

4、.2.公司盈利能力分析571.公司主要财务指标572.公司经营能力分析605.3.公司竞争力分析625.4.公司价值分析635.4.1.公司财务报表预测值635.4.2.利用自由现金流模型估值分析665.4.3.盈利预测及投资评级686.总结69【报告综述】房地产是构成各种经济实体的基本物质要素，既是广大人民群众生存、生活的必备资源，又是经济发展的基础。随着生产力的发展，社会的进步，房地产在社会经济生活中的地位日益突出，逐步成为社会经济大系统的一个有机组成部分，直接影响着社会消费、社会就业，以及金融、信贷和其它相关产业发展等多种多样的社会经济

5、活动。近几年来我国房地产行业已经成为支持国民经济增长的支柱性产业，但是我国的房地产市场仍然存在着总量不平衡、地区不平衡和结构不平衡等诸多问题，需要进一步完善和发展。我国房地产上市公司中，前几位的经营状况良好，反映偿债能力、盈利能力、经营效率的财务指标均处于较高的水平。但就我国所有的房地产上市公司来看，各公司之间有着不小的差距。我国的房地产行业具有较大的投资价值和很好的投资前景，但是投资于房地产行业仍存在着一些风险，需要采取一定措施加以防范才能取得理想的投资回报。另外，房地产作为拉动经济增长最重要的着力点之一，已经持续调控了16个月。在今年前5

6、个月宏观经济数据不景气，经济下行压力加大的背景下，房地产将继续严格调控还是温和调整成为市场关注的热点之一。本报告从宏观经济形势、行业发展概况、行业龙头公司发展状况三个方面对房地产行业进行分析，运用了基本分析方法和技术分析方法，结合国家统计局数据、各大证券公司资料、近期时事新闻以及所选上市公司财务报告等数据，由浅入深对比了我国房地产业发展状况与主要发达国家的差距，反思并分析了我国房地产行业当前存在的问题，探讨走出困境的策略，并权衡风险与收益，预测房地产行业的发展趋势，提出合理化投资策略。65/651.房地产行业整体分析1.1.房地产行业概述1.

7、1.1.房地产行业基本概念房地产行业是从事房地产开发经营和管理的行业和部门，是国民经济发展的重要支柱产业，是集房地产开发、经营、租赁、信托及房屋修缮、装饰为一体的综合性产业。它兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于国民经济中的第三产业。1.1.2.房地产行业的基本特征1.房地产行业的共性房地产行业作为一个产业与其他产业一样，具有一些所有产业具有的共同规律性。房地产市场也是房地产经济关系的总和；房地产市场也要遵循或者服从价值规律、供求规律、竞争规律的要求和作用。但是，由于房地产商品本身的一些特殊性，决定着房地产市场与其他市场相比，有

8、着自己的一系列特点。2.房地产行业的特性房地产行业具有以下一些特点：房地产商品在流通中位置的不动性。房地产商品出售的零星性和长期性。房地产商品流通与房地产商品生产、