X年3月济南房地产市场分析报告43P.doc

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1、2011年3月济南房地产市场分析报告第一章土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录Ⅰ）。【内容综述】3月，济南无土地供应；成交土地5宗，其中商服用地2宗，居住用地3宗，总成交面积13.36万平米。其中四宗为天桥区供应，共3.38万平米，均被鲁鼎置业收入囊中。最后一宗住宅用地为高新区供应，地块面积较大。◎供应土地基本情况★3月无土地供应3月，济南市无土地供应。房地产调

2、控政策的不断加码，使开发商拿地热情下降，主管部门放缓了土地的供应节奏。◎成交土地基本情况★3月共成交土地5宗，成交面积为13.36万平米3月，济南市成交居住和商服用地5宗，总成交面积13.36万平米。其中居住用地3宗，成交面积12.45万平米，占本月成交总面积的93.19%，居住用地依然是土地供应的主力；商服用地2宗，成交面积0.91万平米，占本月成交总面积的6.81%，两宗商服面积相对较小。2011年3月成交土地明细第二章各物业市场分析【监测时间】：2011年3月1日-3月31日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区

3、行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录Ⅱ），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住

4、宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】随着政策逐渐被市场消化，3月的市场供应量和成交量环比均有一定幅度的上涨。多个项目加推房源，中小户型仍受市场追捧，刚需客支撑着成交量并未出现走低迹象。开发商经过最初的政策震荡期，开始有意识的推售政策环境下的热销产品。价格方面，项目多保持原有价格，增加少量优惠，仅个别项目上调价格。随着房价控制目标的确定，

5、未来房价走势情况仍有待观察。供应量及区域分布★市场供应量月度变化3月住宅总供应量为4743套，56.6万平米，同比上升21.7%和27.5%，环比上升11.5%和10.3%。3月市场进入正常销售期，供应量出现较明显上升。3月，新增供应1641套，17.5万平米，同比下降8.6%和5.4%，环比上升61.8%和82.3%。3月新增供应明显增多，共有10个项目加推房源，1个新项目入市，其中恒大名都、泉景天沅、诚基中心三个项目均有300套左右的新房源加推。各区域供应情况3月东部为住宅供应重点区域，供应量为2064套，占总供应量的43%；西部位居第二，供应量为1375套，占总供应量的

6、29%；东、西两区域的供应量比例占到市场整体供应量的72%，其余区域供应比例仅为28%，其中中部供应最多，为785套，占总供应量的17%；南部其次，供应377套，占总供应量的8%；北部较少，仅供应142套，占总供应量的3%。3月，住宅新增供应仍以西部为主，共新增653套，占新增供应总量的40%；其次为东部，新增供应量为402套，占新增供应总量的24%；中部诚基中心新增供应300套，使得中部本月新增占到新增供应总量的18%；南部新增供应208套，占新增供应总量的13%；北部新增较少，仅新增78套。◎成交量及区域分布★市场成交量月度变化3月，住宅成交量为1337套，14.8万平米

7、，同比下降31.1%和26.4%，环比上升16.2%和22.3%。 ★各区域成交情况      3月，西部为市场成交的主力区域，共成交550套，6.3万平米，套数、面积均占总成交的42%；其次为东部，成交372套，4.3万平米，套数、面积分别占总成交的28%和29%；中部本月有新房源推出，成交有所上升，位列第三位，成交218套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的16%和11%；南部成交137套，1.9万平米，套数、面积分别占总成交的10%和13%；北部成交最少，仅为60套。◎价格及变化趋势★均价注：