容积率和住宅舒适度探讨.doc

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1、容积率和住宅舒适度探讨2005-02-20作为社区规划小的一个重要指标和参数，容积率一•定程度丄反映了建筑的舒适度，但是它们之间并不是一个简单的线性比例关系，容积率低，舒适度并不一定高；而相同容积率的两个项H,建筑类型可能相差很人。在容积率一定的条件下，开发者与设计者完全可以通过产品类型、建筑布局、园林规划等诸多元索，打造产品的特色，同吋创造地块最佳的经济效益。-•个能同吋满足购房者对于居住舒适度的需求与发展商利润最大化需求的容积率，考验的是发展商的开发水平、顾问公司的策划能力和对市场的把握能力以及设计单位的创造力。容积率与社区规模我们首先需要澄清的一点是容积

2、率、舒适度与社区规模之间并不是象我们惯常想象的那样，社区规模越大，容积率越低，舒适度越高。实际情况往往相反，规模小的项尤其楼栋数量少的，因为基本不用考虑社区内部楼的间距遮挡，楼座的投影多投于用地范围Z外，实际丄减小了规模较大的项H屮普遍存在的用地而积的消耗，容积率通常能够做的比较高，而舒适度却和密度较低的人规模的社区一样，甚至还要比后者优越。从规划条件上来看，规模小的项FI,在规划审批阶段多为一个大项H的某一个部分，其绿化率和建筑密度己在整个用地上进行了平衡，在这个单独小块地上，建筑密度能够做的较高血绿化率能够做的较低，容积率F1然能够做的比较高，而其舒适度却

3、不必因此而降低而II还可能通过建筑类型上的差别而优于规模较大的社区。西北旺地区的学风1911项H与博雅西园项H就是很好的一对例子。学风1911用地规模较小，为42466平方米，容积率为1.66,建筑类型以5层为主，同时还有少量的小高层；而博雅西园的占地规模为114800平方米，容积率为1.57,建筑却基本上全部为7层以上的屯梯板楼。可以看到，容积率低的项H建筑层数反而多。两个项H的差异主要就是因为用地规模的差别以及由此产生的建筑布局、屮心绿地以及配套设施等的差界，这些差异完全可以抵消二者在容积率上的差别，仅从建筑层数的角度来看，学风1911的5层板楼比博雅四园

4、的7层板楼的舒适度还要高。伟业顾问同吋代理的北辰小汤山项H与京昌高速旁的碧盛花园项H也是一个很好的对比。同为小独栋别墅项H,容积率差别却很大。北辰小汤山项H的容积率为0.21,而碧盛花园的容积率为0.4,两个项H的私家花园的面积大小接近，其容积率的差别主要体现在公共绿地和配套设施上。由于北辰小汤山项H规模较大，包括代征绿地在内占地69万平方米，在这么大的一个社区内，中心绿地、会所等缺一不可。而碧盛花园项地仅为8.5万平方米，因为它毗邻碧水庄园,所以不仅能够与碧水庄园共亨会所，还可以共亨公共绿地。所以，碧盛花园在抛开了会所占地和公共绿地Z后，土地利用效率非常高，

5、而且对于每户别墅生活的舒适度來讲丝毫没有什么影响。这两个项F1的对比并不是说孰优孰劣，而是表明了在进行项H的规划吋，要充分地利用项H周边的环境资源；对于购房者来说，也不能孤零零地从项H的容积率来判断其舒适度，而应该进行实地考察、分析、对比Z后，根据自己的倚重加以判断和取舍。容积率与规划布局社区规模和容积率不同的项FI可以获得相似的舒适度，而在相同的容积率的前提下，通过巧妙的建筑规划布局，又能够突破容积率的局限，不仅能在产品类型上突破、创新，而且能够获得意想不到的舒适度。同样容积率的项产品类型的差异却可以非常大。一•般容积率为4的项H应该是塔楼林立，空间局促。但

6、是，南城名盘朗琴园，容积率高达4,不仅拥有大比例的高层板楼，而且社区还营造了罕有的3万平方米的大规模小心园林。在这里，其关键的围合式布局起到了很大的作用，大量的东西向布局不仅提升了板楼建筑形式的容积率，而且还将节省的占地面积让度给屮心园林，从而在市屮心的黄金地段营造了宝贵的屮心绿地。朗琴园项H的运作过程屮，屮心园林是其最核心的一个卖点。它不仅化解了高容积率建筑布局的紧张局促，而且给人超乎想象的舒适生活亨受。为然，发展商有信心通过产品设计与营销手段消化东西向住宅也是项n完全成功的一个条件。这种高容积率、高舒适度的规划布局形式很适合城市屮心地段的项H。它不仅以差并

7、化的产品形式和生活亨受引起购房者的青睐，血且还可以用高容积率保证发展商的利润回报。在其之后推出的CBD总部公寓等市屮心地段的项戸上，我们看到了类似的规划布局思路。容积率与建筑密度容积率表现了同一•块土地建筑容量的大小；建筑密度反映了同一•土地上空片面积即能够留给园林规划面积的大小。容积率相同，而建筑密度差别较大吋，项H的品质有可能差别很大。位于亦庄的瀛海名居项H，出人意料的在TOWNHOUSE的容积率(0.88)下做出了多层电梯公寓。项H没有强调私有花园、顶天立地等普通的低密度概念，而是把社区詁位营造的重点放在了园林与建筑造型上，力图营造全新的原汁原味的地屮海

8、风格，并与北京低密度产品传统的“层数越