北京市房地产市场景气循环研究

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1、城市规划与管理中国市场2013年第48期(总第763期)北京市房地产市场景气循环研究杨阳(中央财经大学统计学院，北京100081)[摘要]房地产业是国民经济的重要组成部分，具有投资、消费的双重功效，因其较长的产业链条及与家庭生活的高度关联性，房地产市场波动对宏观经济有重大影响，研究房地产市场景气循环具有重要的现实意义，鉴于房地产市场地区差异显著，本文以北京市为研究对象，依据景气循环原理构建指标体系，计算景气指数，对北京房地产市场景气状况进行分析判断。[关键词]房地产市场；景气循环方法；合成指数[中图分类号]F293[文献标识码]A[文

2、章编号]1005—6432(2013)48—0062—03能够拟合现状，滞后指数可用于验证和辅助判断前期对波1研究背景动态势的预测是否正确，并进行修订和调整。通过研究景房地产业是经济活动的基础和载体，与城市化和工业气指数即可了解房地产市场扩张、收缩过程交替变化的数化关系密切，是国民经济的重要组成部分。近十年来房地据信息，指示景气的动向和趋势，达到监测分析的目的。产业占我国国内总产出的2％～8％，占固定资产投资比3实证研究重的17％～20％；就北京市而言，房地产业增加值约占地区生产总值的7％，房地产业投资额占全社会固定资产3．1建立景气

3、指数指标体系总投资额的比例高达50％以上，房地产销售额约占社会英国皇家测量师协会(RICS)在《理解房地产景气消费品零售总额的47％。可见，地产拉动经济增长地位循环》一书中将房地产景气循环定义为所有物业总收益显著，是经济发展的基本支撑点之一。研究房地产市场景率的重复但不规则的波动，由此可见，物业收益率应该是气波动一方面能够为房地产业健康发展提供理论指导，有反映房地产市场运行景气的基准指标，但事实上因为缺乏助于政府部门制定相应政策、掌握调控力度；另一方面对对收益率的统计，而物业的收益情况很大程度上由价格的房地产业的未来走势有信息导向作用

4、，有助于投资者有效变化来决定，价格又是供求共同作用的结果，故本文选择支配投资开发行为。北京市房地产价格指数(月度数据)为基准指标。房地产业受地域因素的影响很大，不同地区房地产市本文从房地产活动的全过程出发，结合经济重要性、场发展的影响因素及重要程度有所不同，表现出的景气循数据可得性、指标敏感性，选取研究指标如下：北京市固环特征也不同。本文旨在对北京市房地产市场进行具体分定资产投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额、新析，借鉴景气理论及国内外相关成果，构建北京房产市场增固定资产、固定资产投资完成额增速、房地产业开发投景气状况的基本框架

5、，编制景气指数，了解区域性房地产资额、房地产业投资总额、商品房施工面积、商品房竣工市场特点及发展轨迹，为北京房产市场形势判断提供面积、居民消费价格指数、北京市商品房销售价格、金融参考。机构贷款额、财政支出、社会零售品消费总额、外汇储备；并构造指标：=房地产开发投资额／固定资产投资2景气方法概述完成额，反映房地产业同国民经济的协调关系，表明现有景气指数方法是目前普遍采用的分析经济周期波动走投资结构；=商品房销售面积／商品房竣工面积，反映势和预测转折点的方法，它把经济周期波动看成一系列经房地产市场的供求状况。本文通过对以上指标的相对变化济

6、活动传递、扩散的结果，认为这是一个逐渐波及、渗透(变化率)进行分析预测，综合判断北京市房地产市场发的过程，经济状况的任何异常都有一定的前兆反映。展的整体状况。基于景气循环的房地产市场景气研究的基本方法是利所有数据的准备时间均为2005年7月_2012年9月，用变量之间变化的时差关系将指标分为先行、同步、滞后计算主要基于国家信息中心同东北财经大学经济计量分析三类，三类指标中，景气异常的前兆主要反映在先行指标与预测研究中心共同研发的“经济景气监测预警系统”的变动上，先行指标上升预示着经过一定时差后，房地产软件。数据来源：中经网统计数据库、

7、wind资讯、北京循环将步入总体景气时期，先行指标下降预示着行业将衰统计信息网。退并进入不景气时期；再以此为基础计算景气指数，类似3．2数据处理地，先行指数可以预测波动波峰或波谷的来临，同步指数月度时间序列包含长期趋势要素、循环要素、季节变2013．12杨阳：北京市房地产市场景气循环研究城市规戈lj与管理动要素和不规则变动要素，在分析过程中首先采用X一11：，⋯，}为被选择指标，K—L信息量为：加m：兮∞季节调整方法剔除指标序列的季节变动要素和不规则变动VP=——，q=——；t=1，2，⋯，n要素。此外，为解决有些指标的1月份数据缺失

8、问题及由(∑Yj)(∑)春节因素造成的不同年份给定月份工作日不同所造成的影JlJ=1nI响，本文采用高铁梅教授提出的先验月份调整法处理数据。k=∑plnf旦)，f-0，±1，±2，⋯，±3．3时滞识别t1、+f3．3．1