房地产开发企业会计核算探讨论文.doc

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1、房地产开发企业会计核算探讨论文房地产开发企业会计核算探讨论文预读：摘要:一、房地产开发企业会计核算难点、重点（一）收入核算的复杂性房地产开发企业的收入有一定特殊性，这也导致其收入核算上的困难.一般说來，房地产开发企业收入来源有自行销倍、租赁房屋以及代建工程收取的价款等，考虑到房地产开发周期长口耗资大，对于H行开发销售的房鼠房地产开发企业常常采用预伟的方式，这就导致销伟收入的确认标准存在争议，有的观点主张在签订预售合同、取得预伟房款时即确认为收入，因为房地产开发企业取得预伟许可证时各种条件己经基木确定，再加上房屋销售合同不

2、可撤销，因而预收房款的收入取得基木是可以确定的，有的观点却反对预收房款即确认收入，而主张根据施工进度确认收入，另有观点从谨慎性出发，认为收取的房款应该作为预收款进行反映上I工稈交付后才从预收款项转入收入，此时收入才满足成木可靠计量（竣工结算）以及风险报酬己转移（办理产权转移手续）等会计准则屮确认的原则,收入标准的不确定性无疑为收入核算带来了困难.此外，代为开发工稈时,T稈量增加、材料和人T成木的上涨等因素会造成实际价款与约定的合同价款存在差别,在这种情况下，企业就需要考虑增加的工程是否属于新增项目，增加的收入是否符合确认

3、的标准等,这些情况也增加了收入核算的难度（二）成木核算难度大由于涉及土地的开发以及各种基础设施的建设，加上开发项H周期长以及竣工决算手续的繁杂等情况,房地产开发企业的成本核算包含的内容十分丰富•首先，在成本核算对象上，划分方法不一，目前主要有按照项目区域划分、按照产品形态或者把整个开发项目作为核算对象等方法，但是现在房地产项目越来越父杂，涉及的产品形态丰富,确定核算对象愈发成为一个难题；其次，在确定核算对象之肩,一些成木费用的分摊问题乂摆在企业面前，譬如一些拆迁补偿款、公用基础设施费用等间接费用该按照何标准进行分摊最为适

4、宜，但是无论是会计还是税法，都没有对分摊原则进行一个唯一、明确的规定，因此分配的标准也需要企业根据实际情况判断，这也增加了成木核算的难度;此外，由于房地产开发周期长，工程量大，核算的周期也是一个不容忽视的问题，有的项目是分期建设的，如果按照敕体项目建设周期作为核算周期明显不合适，这就需要金业根据项目的情况对核算周期进行划分；最后，要获得准确的成木数据,及时进行竣T决算十分必要，然而，由于决算需要诸多审批，有时企业出于资金或者其他问题的考虑，导致竣工决算不及时,阻碍成本核算的准确，也为成木的管理和控制带来了不利影响.（三）

5、借款费用资木化的确定举债来筹集开发资金是房地产开发企业的口常活动，而债务的举借到归还通常历时较长，加上利息金额巨尢同时涉及不动产的建造，如何恰当处理借款费用成为房地产企业需要重点关注的问题•在实际情况屮，借款费用的资木化和计算又面临诸多细化的问题，首选，企业需要确定借款为一般借款还是专门借款，各个项目动用的资金涉及哪些性质的借款；其次，企业需要结合实际悄况判断是否已满足会计准则屮规定的资木化条件，这是进行资木化的标准；最示,在项目建造过稈屮,企业要结合实际情况判断借款费用的资本化是占需要暂停和屮上,这些情况都会导致借款利

6、息的核算是否准确，最终对成木的确定和利润的计算产生影响.（四）预交税费的处理相对来说,房地产开发涉及的税种较多，除去U常的营业税及附加、所得税等,还有土地增值税、房产税等税种，纳税时间也稍有不同，房地产开发企业收到预付的房款示,往往按比例预缴营业税及附加、企业所得税,然后在房屋竣工交付Z后进行统一结算，因而税收的账务处理属于一个较为重要而又特殊的问题，一方面企业要进行正确的会计核算，准确计算当期应纳税额并及时缴纳税款，另…方面也需要适当得进行税收筹划，提高资金的使用效率,避免过多占用资金导致的经营收益下降,这也对会计核算

7、提出了新的耍求.二、针对房地产开发企业会计核算准确的建议（一）完善收入核算与结转标准根据收入确认的相关会计准则，只有在满足了风险报酬己转移、企业没有保留商品的管理权和控制权、以及收入与成本可以可靠计量等条件的情况下,才能确认收入，从这个角度考虑,对于企业自行开发、销传房地产取得的收入，可以考虑与房地产项目的竣工验收结合起来，在取得预伟许可证、工稈竣工、验收报告以及竣T验收备案证明书等证件且进行交付使用Z后,才能进行收入的确认，对于竣工前取得的预收款项,由于其管理权和控制权仍在房地产开发企业的手中，加上销售合同屮往往对建筑

8、面积茅异、建筑质量等有一定的要求，风险并未完全转移，建议将此部分预收款项作为负债处理，在项忖大体完工，相关的成本也能可靠计量时再进行收入确认•而针对代为开发的项目,企业可以考虑按照完工百分比法结合合同约定价款进行收入的确认.另外，房屋销伟收入的确认还需要考虑付款方式是按揭贷款、一次性付款还是约定分期付款，付款方式的不