复习思考题参考答案要点.doc

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1、第九章复习思考题参考答案要点1、试述房地产业与金融业的相互关系。房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。—•方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。首先，房地产开发必须有金融的介入。任何一•项房地产开发，从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售，每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的口有资金，没有金融机构的参与和支持，舍弃财务杠杆的巨大作用，对所有房地产开发项H来说儿乎是不可想象的。其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值巨大，一般消费者无此财力一次付款。只有住房抵押贷款的支持

2、，才能提高居民购房能力，扩大住宅市场有效需求。再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范I韦I内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后，利用其庞大的机构网络，采用各种科学的融资技术，大大提高资金的流动性。另一•方面，房地产业的发展乂可以促进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要组成部分，拓展房地产金融，对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳•抵押品和投资品。房地产作为抵押物，在贷款人无力偿还贷款吋，金融机构可以转让、拍卖抵

3、押房地产，从屮获得补偿，从而降低贷款风险。其次，在货币贬值的同吋，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同吋，在房地产再生产资金运作过程屮，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。2、房地产金融有哪些特点？如何理解房地产金融债权的流动性趋势？房地产金融与一般金融相比，具有下面四个鲜明的特点。(1)房地产金融资金融通量的巨额性；(2)房地产金融期限结构的长期性；(3)房地产金融债权的可靠性；(4)房地产金融债权的流动性较弱。房地产金融债权的流动性趋势是指当前世界各国为降低金融风险，提高金融资产的

4、流动性，出现了房地产金融证券化的趋势。资产的流动性是指在必要的时候，所投资产转让兑换成现金的能力、速度和成本，为速度越快或成本越低时,称这种资产的流动性越强，也指所投资产作为抵押品吋交给债权人保管的难易程度，当保管较为容易时，资产的流动性也越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一•种缺乏流动性的资产，主要体现在两个方而，一方而，房地产只能成套出售或转让，它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金,所投的资金可能被固定在某一房地产上，难于变现，因而不得不较长时间地持有它，这是房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面，房地产用作抵押甜时，不能移动，不易分割，在一些场合又不

5、易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行屮的缺陷呼唤着新的变革，于是发达国家从本世纪6（）年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。我国实践屮也已开始出现房地产证券化的趋势。3、为什么要实行住房抵押贷款证券化？购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十分重大的作用，具体表现在：（1）拓宽房地产金融渠道。抵押贷款证券化有利于银行将资产负债表屮“死”资产变为表外“活”资产，既缓解了《巴塞尔协议》所规定的银行资本充足率最低8%的要求所带來的圧力，又使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款。而个人购房将得到更有力的金融支持，有利于促进住房消费成为经济发展新的增长点。（2）提

6、高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险。实行购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性，使得银行能在需要吋及吋将抵押贷款变现，降低了银行的筹资风险、流动风险、并从市场的基础上根治了银行信贷过于集屮的风险。而且证券化还提供了一条长期资金的来源，使得银行能经受得住市场利率的短期波动，同吋由于来自证券的负债与来自按揭贷款的固定利率收入相匹配，从而避免了固定利率风险。（3）增加社会小额投资者的投资詁种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的圧力。大力发展购房抵押贷款证券化后，将为投资者提供新的投资方向，使得投资者在承受较小的风险下能获得高于银行存款利息的收益。4、什么叫住房公积金制度？实施这一制度有何重要意义？住

7、房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金；单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。实行住房公积金制度的意义，概括起来在于：扩大住房建设资金来源，保证住房建设资金的稳步增长；改变职工住房理念，增加住房消费投入