房地产开发可行性分析报告.doc

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1、三江口锦江家园项目——可行性分析报告2011年7月10日8房地产开发可行性分析报告一、项目介绍随着城镇居民生活质量的不断提高，人们对住宅的需要从单纯的简单型（地房或土楼）居住向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡；所以形成了一种刚性需求的市场。二、建设地点条件1、该规划区地理位置优越2、交通便利3、周边环境适于居住4、容积率1.7、可规划面积12288平方米，场地地形规整可建商住综合楼20889平方米5、该拟建规划区给排水、供暖、电力、电信、有线电视等基础设施配套入网方便；学校、商店、银行、邮局等生活服务设施齐全。三、投资环境分析（一）宏观环境分析根据现今房地产市场开发情况

2、，大中城市已经达到近于饱和状态，均出现市场销售低迷，只有部分偏远城镇规划小城镇建设刚刚开始。三江口镇地处三省交界，交通便利四通八达，当地有丰富的农副产品资源。三江口镇与号称“东北煤都”的古榆树镇相邻，将会成为未来煤田开发的居住区域。（二）微观环境分析8拟开发地块地处三江口镇农贸大厅南侧，是小城镇的商业中心，对商业用房有很大的需求；南邻三江口镇中心小学，从2011年开始多所农村小学并入三江口中心小学，大大的增加了生源，和师资力量；也是未来住宅的主要客户群之一。一、市场分析与价格预测（一）市场前景分析1、房价涨幅情况：根据三江口多年来城镇建设发展情况，房地产开发接近空白的状态，有相对稳定的房

3、地产市场。2、房地产需求情况：镇内没有符合现在居民要求的住宅小区，一个好小区将是三江口镇靓点，也是居住人群身份的象征。3、二手房市场交易情况：近两年来，二手房在三江口出现了很大的涨幅情况，房产的价值也逐渐被人们所重视。4、当地房产出租价格：三江口很难租到住宅楼，而且多半没有供热；门市一般100平左右的一般地段租金在2万元左右。5、政府对地产开发的调控力度：为了加快小城镇建设，改善人居环境，三江口镇领导为前来准备开发单位，提供了诸多优惠政策，如：返还土地出让金，减免配套费等。6、房地产营销方式的改变：房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价

4、格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二）目标客户的定位目标客户群大致分为四类人群：1、教师和当地政府工作人员，他们选择我们小区居住没有后顾之忧，建议组织团购，不但能促进销售而且可以提高小区人文环境；该群体适用户型在70-100左右。2、8年轻的客户群体，一般未婚或新婚的青年，他们会为方便孩子上学，选择购房；该群体适用面积户型在60-80左右。1、部分在农贸大厅从事商业活动的群体，他们要求与大厅近、居住环境好，有集中供热的居住条件。2、有经济能力投资购房，考虑地产增值，投资购房从事商业经营活动。建议主力面积户型在70-90之间一、营销策略树立企业

5、的经营理念：**********（1）进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时将购房信息传递给客户。通过沟通利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对开发产品的认识度。（3）通过拓展销售渠道实现房屋销售——（例如：广告促销、人员促销、网络促销、直销等）（4）利用优质服务实现房屋销售。在激烈的市场竞争中要赢得客户，就需要深入了解客户，为客户提供优质完善的服务。让客户感觉到有比

6、预期更好的超值服务。（5）利用品牌战略实现房屋销售。打造品牌，有效利用品牌效应，提升企业核心力，加强创新力，提高房屋竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）结合价格策略实现房屋销售。采用稳重有升，低开高走的价格策略，给以客户“增值、保值”的信息，坚定购买信心。8六、项目的主要建筑指标序号项目单位数量1总用地面积平方米122882总建筑面积平方米208892.1住宅面积平方米128892.2商铺面积平方米80002.3车库面积平方米8003容积率1.74建筑密度5可售住宅面积平方米80006可售商铺面积平方米7000七、项目投资估算与盈利分析1、投资估算序号科目单价金额（万）备

7、注1前期规划与可行性分析建安工程费×3%50——2控详图2——3土地出让金300——70%4土地使用税土地占面积×适用单位税额185规划设计建筑面积×7.50元/㎡15.66676人防建筑面积×20.00元/㎡41.778——41.77887消防建筑面积×6.00元/㎡12.53348环保建筑面积×1.00元/㎡2.08899墙改基金建筑面积×10.00元/㎡20.88910散装水泥建筑面积×0.60元/㎡1.253311图纸设计建