查处房地产市场利用合同侵犯消费者合法权益行为的方法探析-论文.pdf

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1、办案悟语查处房地产市场利用合同侵犯消费者合法权益行为的方法探析文／}哥建省漳平市工商局邓陈勇罗少军今年漳平市工商局查处了一起房地产开发商解房地产市场存在的问题。一是利用合同格式条侵犯消费者权益案，罚没105万元。该案是漳平款侵犯消费者合法权益。一些房地产企业违规收市局成立以来，查处的罚没数额最大的案件，也是取水电开户安装费、抵押费等，将成本转嫁到消龙岩市近年来罚没数额最大的案件。漳平市工商局费者身上。二是发布虚假广告，不正当竞争。三以查处该案为契机，查处该市房地产行业多个类型是房子漏水、车库积水等质量问题。四是房产证案件，有

2、效地促进了房地产行业朝着有序经营方向拖延办理、延期交房等原因造成的合同违约问题。发展。经过调查分析，漳平市房地产行业以合同格式条款侵犯消费者权益的问题比较集中，尤其是梳理线索。了解案情违规收取水电开户安装费的问题较为突出，群众呼声很大。《国家计委、财政部关于取消部分建设通过分析12315提供的房地产投诉线索，了项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》、管服务，排挤了其他可以从事资金监管业务的经的，其向如无该强制行为就不会购买其保险的他营者，破坏了公平竞争的市场秩序，其行为违反人销售保险并收取保险费的行为，属于不应当收了《反

3、不正当竞争法》第六条的规定。费而收取费用的滥收费用行为，该保险费构成通2．B事务所虽然提供了监管服务，仍构成滥过滥收费用所获取的违法所得。”收费用。在认定B事务所的行为是否违法时，存商业银行是由《商业银行法》赋予其从事特在两种意见。第一种意见是，A银行是限制竞争定金融服务的独占经营资格的经营者。A银行利的始作俑者，B事务所虽然借此获得了资金监管用其独占优势地位，限定借款人接受其指定的经业务，但其按照《资金监管协议》履行了合同义务，营者(B事务所)提供的资金监管服务。B事务对借款企业实施了资金监管工作，监管费是其劳所对借款人实

4、施资金监管并制作监管报告，主要务所得，因此B事务所的行为不构成违法。用于A银行检查和评价借款人的经营状况和贷款第二种意见是，B事务所因A银行的强制指风险。换言之，需要资金监管服务的是A银行而定获得了本不该获得的资金监管业务，向借款人不是借款人。收取监管费构成滥收费用。理由如下：因此，如果没有A银行的限定行为，借款人《国家工商行政管理局关于<反不正当竞争不可能委托B事务所进行资金监管。B事务所向法>第二十j条滥收费用行为的构成及违法所得如无该限定行为就不会购买其服务的借款人提供起算问题的答复》(工商公字(1999)第310号)

5、规服务并收取监管费用的行为，属于不应当收费而定，“住房基金管理部门滥用管理住房基金的行政收取费用的滥收费用行为。权力，限定他人购买其指定的保险公司提供的保工商部门最后采纳了第二种意见，认定B事务险服务，构成《反不正当竞争法》第七条规定的所的行为构成了《反不正当竞争法》第二十三条规定限制竞争行为。被指定的保险公司是在住房基金所指的被指定的经营者借此滥收费用的行为。曩管理部门强制他人购买其保险的情况下销售保险责任编辑／马佳圄童看待办案《菩语《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费以合作态度应对调查，提供了案件办理需要的有取消部

6、分收费项目的通知》、《商品房交易管理办关材料，开始退还已收的水电开户安装费，并保法》、《福建省物价局关于规范新建商品住房交易证在后续的商品房销售中不再收取水电开户安装价格行为的通知》等文件明确规定房地产企业不费。我局依据《消费者权益保护法》及《福建省得向购房者收取水电开户安装费，该费用应计入实施<消费者权益保护法>办法》对当事人作出商品房成本中。我局根据线索分析，决定开展房105万元的罚款。地产行业专项检查行动，着力查处利用合同侵犯查处A楼盘的同时，漳平市工商局继续出击，消费者合法权益行为。组织城区所、桂林所两个工商所对辖区

7、房地产市场分别对B、C等楼盘利用格式条款侵犯消费者制定行动方案，树立办案典型合法权益的行为展开立案调查，但是B、C楼盘对调查处于消极应对状态。当了解到检查大队取得我局主动向市委、市政府汇报工作，以呈阅有利证据，A楼盘主动配合的情况，B、C楼盘开件形式请示开展房地产行业整治专项行动。分管发商不再观望，对调查予以积极配合。B、C楼盘副市长肯定了在房地产行业开展整治专项行动，开发商利用格式合同侵犯消费者合法权益的行为并批示工商要抓好整治工作。也得到相应处罚。为应对可能遇到的复杂案情，我局组织检我局组织检查大队、工商所，对整个漳平市

8、查大队精干执法力量深入学习房地产相关法律法房地产行业进行有效巡查，获取更多线索，进一规，熟悉相关规定，多次开会讨论案件从哪个企步扩大案源。根据掌握的线索，又立案查处了6业从哪个方面突破。经过研究，我局从合同格式家房地产企业涉嫌违反消费者权益、涉嫌有奖销售条款侵犯消费者合法权益人手，以A楼盘