!华润置地模式研究报告.ppt

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1、2012年7月华润置地PART1常规运营整体布局差异化模式战略+产品线融资策略土地策略推案策略营销策略销售业绩截止到2012年上半年，华润共进入42个城市，运营74个项目PART1整体布局区域进入城市个数占比华北1433%华东1229%华南717%中西部921%城市能级进入城市个数占比一二线1945%三四线2355%6%4%自2011年起，华润置地开始开拓三四线城市布局范围（8个新进入城市仅1个为二线城市）注：北京、成都、沈阳、合肥为华润重点发展区域时间个数进入城市2008年之前16北京、大连、天津、合肥、苏州、无锡、上海、杭州、宁波、武汉、长沙、厦门、深圳、成都、绵

2、阳、重庆2008年17沈阳2009年22福州、南通、青岛、鞍山、郑州2010年31扬州、唐山、长春、万宁、徐州、南昌、泰州、哈尔滨、淄博2011年39南京、常州、盐城、惠州、威海、秦皇岛、赣州、日照2012年上半年42北海、肇庆、济南64.5%在一二线321华润置地以差异化模式战略运营公司各大产品线，“住宅开发+持有物业+增值服务”是华润置地的生意模型和战略，与其他主营业务为住宅的房地产企业相比，在业务能力上形成最显著的差异化特征PART1差异化模式战略2143差异化模式业务定位：住宅开发+收租物业持有+客户增值服务利润结构：开发利润+租金收入+资本升值增长方式：物业

3、开发带来近期增长动力，收租物业的资本带来长期回报经营风险：通过租金收入带来相对稳定利润，降低利润风险，抵御市场风险的能力提高优点：实现长短期回报平衡、盈利增长持续性、业务稳定性等，降低地产政策及市场影响的盈利波动风险，给客户资产保值增值提供更多保障。北京：实践差异化模式持有物业增值服务住宅开发京籍标杆四盘：橡树湾、华润公园九里、西堤红山、润西山凤凰置地广场、“Plus365购物中心”、华润大厦2010年华润置地增值服务收纳空间解决方案在北京橡树湾成功试点之后，开始在17个城市公司全面推广（目前：32个项目）5六大产品系列幸福里系列：以都市精品为特征，合肥、南宁蓝湖城系

4、列：以城郊精品组合住宅为特征的，北京、成都等中央公园系列：以都市高级高层住宅为特征的，上海、天津等橡树湾系列：以城郊高级住宅组合为特征的，北京、上海等16城市悦府/凯旋门系列：以都市顶级高层住宅为特征的：合肥、南京、宁波、沈阳、无锡九里系列：以远郊顶级低层住宅为太特征的，北京、上海、沈阳、万宁PART1产品线+商业开发模式开发物业产品线种类多，档次集中，重点发展近郊中低密度产品及市区高密度产品六大产品系列区分度较高，全方位覆盖了从居住改善、品质追求及高端置业的不同客户需求，产品灵活度较大。万象城都市综合体系列：深圳万象城住宅+欢乐颂：哈尔滨华润欢乐颂住宅+区域商业中心

5、：北京华润橡树湾商业开发模式华润在2012年上半年共有6次融资动作，共60亿港元，为其发展商业地产打下资金基础PART1融资策略时间方式内容2012/1/12银行贷款华润置地签订双币种定期贷款，等值13亿港元2012/2/22银行贷款与一家银行订立一笔总值3亿港元的定期贷款融资贷款融资协议，为期2年2012/3/27银行贷款与一家银行订立贷款融资函件，借入20亿港元，为期3年2012/4/17银行贷款就10亿港元的定期贷款融资与一家银行于4月17日订立协议，为期3年2012/6/26银行贷款与一家银行订立5亿港元的定期贷款融资协议，为期3年2012/6/29银行贷款就

6、1亿美元定期贷款融资与一家银行订立贷款融资协定，为期3年频繁融资原因：从实际的销售回款情况来看，华润置地并不缺钱。接连不断的融资，华润置地更多的有两方面原因，一是“过冬”；二是为公司发展商业地产做好储备。低融资成本优势：融资成本仅为3.6%，这是业内其他公司无法比拟的，也是公司融资的一大优势，因为其他房地产公司的融资成本多在13-15%左右，有的还高到16-18%，甚至20%。发展商业地产的要求：近年华润置地开始越来越多地偏向商业地产，商业地产对于开发商的资金链有很高的要求，虽然每年会有稳定的现金流但并不会像住宅开发那样一次性回笼大批资金。2012年上半年华润融资列表

7、：2009年21%2010年56.30%2011年68.90%净负债对股东权益比率华润土地投资策略：以战略导向配置资源，即在保证现金流健康、负债水平适当及加快开发现有土地的前提下，适当增加土地储备，并力求以相对较低的成本获得优质土地PART1土地策略图2008-2012年上半年华润新增土地储备（万方）从母公司购入2232万方2219万方2666万方2985万方近一年以来，华润置地华东及华北两个区域涉及建筑面积占全部土地储备的89%。企业年报显示，自2007年以来，华润置地在华东及华北区域的土地储备一直保持着稳定持续的上涨。多元化的土地储备有助吸纳首次