浦东张江工业用地别墅办公市场分析报告.pdf

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1、前言本报告主要针对浦东新区张江科技园区内，工业性质用地改建办公用途的别墅型产品的项目销售市场状况而展开。目前在上海全市范围内，存在众多土地性质是工业用地，而物业形态则是“独幢别墅”的办公用途的产品项目在对外实行销售经营。其中尤以浦东新区的张江科技园范围内该类型项目最为众多。为此，我们针对该类特殊产品项目进行重点的市场调研，对该类产品项目的土地性质、产品用途、建筑形态、销售价格、销售进程等各方面状况进行深入分析。从而了解该类产品项目市场态势，为我司在相关地区、类型项目的开发操作中提供辅助的市场参考依据。因此本市场分析报告主要围绕讨论的核心内容主要是以下三个方面：第一、国家政策对该

2、型项目的认定，及相关的政策条文规定和限制内容，对该类项目市场的影响。第二、市场上该类项目的土地性质、产品形态及实际用途分析，对该类项目做出合理的市场定位描述。第三、对该类重点项目的产品、售价、销售周期、客源的分析，了解该类项目在市场销售操作时所具有的优势和风险。1目录一、工业类办公产品定义及国家相关规定..............31、工业类办公产品的定义........................32、国家政策对相关项目的限制规定................3二、重点项目调研分析..............................51、重点项目产品分析....

3、........................62、重点项目销售分析............................73、重点项目销售价格分析........................74、重点项目购买客源分析........................8三、工业用地项目调研分析总结......................91、政策面总结..................................92、土地性质总结................................93、重点项目总结..........................

4、......94、工业用地开发办公产品（办公楼、别墅）可行性总结..............................................102一、工业类办公产品定义及国家相关规定1、工业类办公产品的定义目前我国法定的土地分类标准有两个，分别是国土资源部2001年发布的《土地分类》和建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》，两者都是以使用的主要用途对土地进行分类。按照上述两个土地分类标准，对工业用地的具体表述为：1）工业用地是住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。2）工业用地上可建的建筑包括工业制造厂房、物流仓库、工业研发楼、工业配套等。3）工业用

5、地中企业的生产和经营性用地为典型的工业用地，而仓储用地、港口码头用地、公共基础设施用地、水利设施用地等则视为特殊的工业用地。因此从政策理论上来说，工业用地应该绝大部分面积用于工业厂房、仓储以及物流所用，只有小部分用来进行辅助性办公。而现实情况却是，一些工业用地项目内部大部分的面积都用来作办公用途建设开发。且积极寻求对外销售的操作方式在经营。2、国家政策对相关项目的限制规定1）工业用地也必须招拍挂转让2007年1月1日开始实行的《全国工业用地出让最低价标准》规定了全新的工业用地价格，禁止零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。《标准》中规划

6、了十五等用地，地价上涨约40%~60%。其中一等地约56万元/亩，最低等地约4万元/亩。由于上海的众多工业用地都是在2002年到2005年通过协议出让取得。按照当时的通行惯例即是：项目仅可以对外租赁，却不可以以独立产权进行分割销售。而在2007年政策规定公开招拍挂之后，工业用地的取得合同中对土地用途作更加细3致的规定，则更加剧了该类项目在开发和销售中的政策壁垒，陷入了经营的困境。2）工业用地项目必须符合多项建筑指标规定2008年1月31日国土资源局发布和实施了《工业项目建设用地控制指标》，其中再次规定，工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：1）工业项目投资强度控制指标应符合

7、相关规定2）容积率控制指标应符合相关规定3）工业项目的建筑系数应不低于30%4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%新建筑指标的发布和实施，为工业用地项目的开发建设设置了严格的建设规定。其中尤其以容积率、办公用途建筑面积比例、绿化率限制，成为了工业用地按办公用途建设的可