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时间:2018-12-29
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1、2006昆明别墅市场分析一、在售别墅分布2005年国家对别墅用地控制力度的不断加强,2006年昆明别墅供应量呈下降趋势,新开盘项目仅有9个(包括“山水云天”,虽没开盘,但已开始发售),较05年新开盘15个项目而言,下降了40%左右;新增别墅1600余套,与05年的1800余套相比,减少了近200套。可以看出,虽然新增项目个数减少明显,但由于象清水木华等大盘的上市,06年新增别墅没有出现大的波动。目前,昆明在售别墅项目约为18个(包括世纪城等综合盘中的别墅),供应总量近3000套。其中,世博片区在售项目3个,供应总量为700余套,占总供
2、应量的25%左右;滇池片区6个,供应总量630余套;北市3个,供应总量为450余套;东南2个,远郊4个。东南片区别墅多建设在大盘中,如“世纪城”、“体育城”等;另外,我们可以看到,由于新政对别墅的影响,使不少低密度住宅也贴上“别墅”的标签,以“空中叠墅”、“联院叠墅”等充斥着昆明别墅市场;同时也有一些综合盘中零星开发的少量叠加别墅,如“彼岸”、“玫瑰湾”(联排别墅已售完)等,这里不予统计。具体分布情况如下图所示。二、在售别墅物业类型及建筑型态1、从物业类型来看,18个在售别墅盘中,15个在建城区内,其中纯别墅项目只有6个,供应总量65
3、0余套,只占建城区供应总量的20%左右;其余的均为综合大盘或同时开发有多层、小高层等的综合性项目,如“世纪城”、“清水木华”等。远郊别墅4个,均为纯别墅项目,供应总量为600余套。在综合项目中,除了“世纪城”、“云大知城”、“上游水岸”和“橄榄谷”外,其余的都是以别墅建筑为主(别墅占项目总户数的50%以上),再辅以多层、小高层等物业,其中“世博生态城一期”200多套全为别墅,二期项目应国家政策将推出部分小高层,但仍以别墅为主;而“上游水岸”和“橄榄谷”虽然供应量不大,但及占地面积在整个项目中的比重在50%。2、从建筑型态看,在售别墅中
4、联排别墅(包括双拼别墅)供应量1200余套,占在售别墅总量的46%左右,居于首位;而独栋别墅供应量为550余套,只占总量的20%左右。18个别墅盘中,建城区内的15个项目除了“高天流云”和“海韵枫丹”为纯独栋别墅(共计180余套)外,其余的几乎都是以联排(包括双拼)为主,同时兼有两种或以上的型态。“列侬溪谷”、“都市枫林”等都以联排为主,且供应量较大。远郊的4个项目除了“岭东·紫郡”以联排为主外,其他2个都以独栋、双拼别墅为主,且都分期开发,供应量较大。三、在售别墅容积及绿化率情况1、容积率普遍较低,远郊别墅具首位在容积率方面,除了综
5、合项目以外,纯别墅项目的容积率都比较低,几乎都在0.7以下;而远郊的四个项目,其容积率都在0.4以下,远低于建城区内的所有别墅,主要原因在于远郊别墅的建筑型态几乎全为独栋建筑。2、绿化率普遍较高在18个在售别墅中,绿化率50%以上的项目14个,占所有别墅的75%以上。而绿化率较低的项目都为综合项目中的别墅,由于与其他物业共生,故容积率相对较低。四、在售别墅价格状况1、目前昆明别墅市场上总体价格约为5280元/平米(包括别墅二手市场),而一手别墅目前均价约为6080元/平米。另外,从图9可以看出,新政的出台,促进了昆明别墅价格的上扬,0
6、6年别墅价格较05年价格有明显的上涨,而06年第四季度成为新高点,较上一季度上涨了11.33%。注:本数据来源于田野市场研究公司同时,在昆明别墅市场上,由于各片区地理环境,开发品质等因素,价格上存在着较大差异、各片区参差不齐。(1)、世博片区别墅均价为8500元/平米。本片区别墅楼盘开发品质较高,各盘的销售价格都比较高;而“高天流云”更是以13000元/平米的均价,引领昆明高端别墅前沿;(2)、北市片区别墅均价为6500元/平米。别墅形式多为联排、叠加形式,未开盘的“山水云天”以独栋10000元/平米开始发售;(3)、滇池片区均价为7
7、300元/平米。片区内各项目均价跨度不大,刚开盘的“世纪半岛”,以11500元/平米的均价直追世博的“高天流云”;(4)、东南片区均价为5750元/平米。本片区别墅项目多建于综合楼盘中,较世博、滇池片区的别墅有明显区别,为较典型的城市别墅风格,均价上略低于昆明平均价格。(5)、远郊别墅均价约为5000元/平米。由于昆明远郊别墅开发较晚,目前消费者的市场认同感还不高,故较近郊别墅而言“廉价”得多;而“墅镇”更是以3300元/平米的均价走低端别墅之路。2、从别墅各物业形态来看,建城区内独栋别墅均价约为8730元/平米,联排别墅(双拼别墅)
8、均价约为7300元/平米,而双拼别墅的价格略低于独栋别墅。远郊别墅价格较市区而言,便宜得多,平均价格在4500元/平米左右。在不同别墅项目中,价格差异明显。市区内别墅同为纯独栋别墅的“高天流云”和“海韵枫丹”,均价上的跨
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