2011 年8月天安别墅市场报告.pdf

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1、天安别墅市场报告2011年8月天安别墅市场报告一、小区居住情况二、小区在售在租情况截止9月7日，本小区共13套在售、12套在租；最高单价：4.75万/㎡，最低单价：2.48万/㎡，平均单价：2.91万/㎡；最高总价：1500万到手，最低总价：800万到手，平均总价：900万到手；1、小区在售一览表栋号面积（㎡）花园占地（㎡）售价（万）别墅29211001000万到手别墅2797001100别墅3706901000别墅37010011500到手别墅315687900万到手别墅31911031100别墅3169991500到手别墅2925361000万到手别墅2927

2、88800到手别墅3167251000到手别墅3567001500到手别墅3569241200到手别墅3198921000到手2、小区在租一览表1天安别墅市场报告三、小区成交情况本小区8月份无成交情况四、本月政策解析“价格倒挂”将成二手房价调整催化剂一二房价格“倒挂”成为近期楼市热议的焦点。最新调研数据显示：沪上楼市一二手房价格“倒挂”现象在8月明显加剧，“倒挂”幅度已达10%，并且呈现蔓延趋势。受到政策持续影响，外围新盘销售进度放缓。据统计，新盘开盘当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%下降至30%～40%。基于房源库存压力，不少滞销楼盘都加大了促销打

3、折的力度，一些预热盘也因此下调了预期售价。数据显示，8月份前三周，全市外郊环间的一手房成交均价为17783元/平米，环比上涨1.3%，较上月回落2.2个百分点。由于新房交易周期导致的数据延迟，预计下月新房价格调整将在数据上有所体现。根据二手房成交数据与新房的比对，本来外围区域的一手房价格与二手房价格相差不大，一般情况下，同一小区品质接近的二手房价格要低10%～15%，约在2000～3000元/平米。不过由于二手房交易税费较高，大部分成本实际转嫁至房价当中，这些成本约相当于总房价的8%～9%。所以，这样平均下来同品质的二手房单价与新房相差无几，二手房的优势主要在于选

4、择范围大，小区成熟度更高，并且可以即时入住。“倒挂”现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售一手房存量较大，达5万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来笼络购房者。政策面收紧，需求一定时间内都难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高。部分诚意出售的房东已经开始有所动作，这使得近期的二手房价格出现松动。据我们第一别墅调查，目前房东挂牌房源，挂牌总金额，均有一定的幅度的降价空间，下调幅度大多在5%左右。不过，也有不着急卖的房东转变策略由售转租。虽然，面临市场带来的巨大压

5、力，但是和开发商相比，房东的选择仍然比较自由，出现分化是自然的。现在到来的“金九银十”向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。第一别墅认为在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的机率会比较大，继续观望只会增加变数。新限购受阻，证明调控前退两难二三线城市限购升级，演变成了一场“马拉松”。但闻楼梯响，不见佳人来。自7月12日国务院会议明确要求以来，已近两月，除了浙江台州于8月下旬率先站出来，并无其他城市勇敢的加入限购阵营。近段时间以来，河北香河、廊坊、秦皇岛，山东烟台，广

6、东从化、增城行装二三城市已经、或者准备推出限制房价措施。最有代表性的是，9月8日韶关公布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，其中压根没提限购，重点却是：首次申请预售许可证的商品房项2天安别墅市场报告目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的；在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。政策讲得明白，直接干预开发商新推房源的价格，按制涨幅（5-10%）。今年以来，这些城市的房价涨幅靠前，若按住建部制定的五项标准，是应该实行限购的。那么，地方政府为何偏爱限

7、价，不逼自出，而却对限购“敬而远之”？不妨比较一下二者的作用机制。限购，直接压制需求，如果市场需求萎缩，当然是商品住宅成交量大降，进而导致土地市场低迷，其结果是地方政府的土地出让金和房地产交易环节的税收，都会大幅下滑。限价，直接干预价格，侵害开发商利益，却并未影响需求；反倒是，如果新房定价不能明显上涨，部分购房人更愿意入市；其结果是，成交量并不一定下滑，房地产税收也就有了保证，土地出让金也不会显著减少。由此可见，地方政府最关心的是楼市成交量，保住成交量，也就保住了市场信心、保住了财税收入、保住了GDP。今年上半年，北京市GDP增幅只有8%，在全国31个省份中排名垫

8、底，其中楼