2011 年8月大豪山林别墅市场报告.pdf

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1、大豪山林别墅市场报告2011年8月大豪山林别墅市场报告一、小区居住情况装修自住毛坯户数65户39%78户47%装修空关24户14%二、小区在售在租情况截止9月13号，共25套在售，最高总价3500万/套，最低总价1280万/套，平均价2000万/套，最高单价10万/㎡，最低单价3.1944万/㎡，平均价4.5万/㎡1、小区在售一览表栋数面积（㎡）花园（㎡）售价（万）别墅412占地14012500万别墅783占地12573500万别墅564占地12713000万别墅466占地478.192000万别墅466占地6081980万到手价别墅466花园6001800万别墅466占

2、地5611880万到手价别墅411花园7001580万别墅411花园8002700万别墅411花园6001750万别墅380花园4951280万别墅413花园6001700万别墅378花园6001500万别墅378占地7491550万别墅412花园6002500万到手价别墅483花园15002300万别墅404花园8002500万到手价别墅417占地6012000万1大豪山林别墅市场报告别墅371占地9151500万到手价别墅732占地7332800万到手价别墅378花园5002000万到手价别墅378花园8001750万到手价别墅693花园8002500万别墅410花园

3、6001700万别墅466花园5001800万2、小区在租一览表3、栋数面积（㎡）花园（㎡）租价（万）别墅4665004.5万别墅466占6085.5万别墅4129004万别墅4008003万别墅4865万别墅4118004万别墅3857003万别墅4666004万别墅3788004万别墅3807004万三、小区成交情况本小区8月份无成交情况四、本月政策解析“价格倒挂”将成二手房价调整催化剂一二房价格“倒挂”成为近期楼市热议的焦点。最新调研数据显示：沪上楼市一二手房价格“倒挂”现象在8月明显加剧，“倒挂”幅度已达10%，并且呈现蔓延趋势。受到政策持续影响，外围新盘销售进度

4、放缓。据统计，新盘开盘当月的平均销售率，已由去年下半年的60%～70%下降至30%～40%。基于房源库存压力，不少滞销楼盘都加大了促销打折的力度，一些预热盘也因此下调了预期售价。数据显示，8月份前三周，全市外郊环间的一手房成交均价为17783元/平米，环比上涨1.3%，较上月回落2.2个百分点。由于新房交易周期导致的数据延迟，预计下月新房价格调整将在数据上有所体现。根据二手房成交数据与新房的比对，本来外围区域的一手房价格与二手房价格相差不大，一般情况下，同一小区品质接近的二手房价格要低10%～15%，约在2000～3000元/平米。不过由于二手房交易税费较高，大部分成本实

5、际转嫁至房价当中，这些成本约相当于总房价的8%～9%。所以，这样平均下来同品质的二手房单价与新房相差无几，二手房的优势主要在于选择范围大，小区成熟度更高，并且可以即时入住。2大豪山林别墅市场报告“倒挂”现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售一手房存量较大，达5万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来笼络购房者。政策面收紧，需求一定时间内都难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高。部分诚意出售的房东已经开始有所动作，这使得近期的二手房价格出现松动。据我们第一别墅调查，目前房

6、东挂牌房源，挂牌总金额，均有一定的幅度的降价空间，下调幅度大多在5%左右。不过，也有不着急卖的房东转变策略由售转租。虽然，面临市场带来的巨大压力，但是和开发商相比，房东的选择仍然比较自由，出现分化是自然的。现在到来的“金九银十”向来都是开发商一年中回笼资金的大好时机。第一别墅认为在此期间，为加快新盘的客源争夺，开发商进一步采取小幅降价或者变相促销手段的可能性较大。二手房房东如能在市场变化中积极调整好心态，成交套现的机率会比较大，继续观望只会增加变数。新限购受阻，证明调控前退两难二三线城市限购升级，演变成了一场“马拉松”。但闻楼梯响，不见佳人来。自7月12日国务院会议明确要

7、求以来，已近两月，除了浙江台州于8月下旬率先站出来，并无其他城市勇敢的加入限购阵营。近段时间以来，河北香河、廊坊、秦皇岛，山东烟台，广东从化、增城行装二三城市已经、或者准备推出限制房价措施。最有代表性的是，9月8日韶关公布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，其中压根没提限购，重点却是：首次申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的；在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。政策讲得明白，直