杭州龙禧硅谷酒店广场营销策划案-2008年

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1、写在前面看建筑、看情调、看氛围、看生活。有人说：“这里是中国的欧洲”。看规划、看企业、看潜力、看前景。有人说：“这里必将成为中国的另外一个浦东”。根据现有项目的分析资料,我们认为龙禧硅谷酒店广场项目目前最需要确定的是以下两个方面:1.根据市场定位,如何进一步完善龙禧天地和旺角卡门两个分项目中业态的布局,即各个业态元素的组合。2.如何进一步提升项目的销售力,增强项目自身独特的竞争优势。其中项目的销售力提升是当务之急。一个商业地产的销售力，包含了五大链因素：产业链、政策链、交通链、服务链、特色链缺一不可。产业链———强调行业特征和各业态的互补。政策链———政府的优惠政策，价格、折扣等因素。交通链—

2、——地段、交通辐射因素。服务链———运营管理，营商环境。特色链———市场定位、独特优势、资源整合。本项目产业链、政策链、交通链、服务链已经形成了较为完整和明显的阐述，针对项目所在滨江（高新）这么一个特殊的地理位置和市场环境，面临三股既互为补充又各自独立的消费群体，拥有未来宏伟的区域建设发展蓝图，现阶段最关键、最迫切的是完善和充实项目特色链的内涵。如何挖掘和开发独特、有吸引力的业态功能，是增强项目营销与招商优势的重要环节。1、在市场定位上，强调项目在区域中的地标地位。“魅力之城，财富之城”“缤纷璀璨，滨江之芯”2、在独特优势上，增加VIP会所功能，以吸引区域内特定人士的关注。3、在资源整合上，充

3、分利用动漫基地、体育功能等资源优势作足这方面的文章。1一商圈分析一杭州商圈分析◆武林商圈的商业业态布置格局是典型的“U”字型，坐北朝南布局。一直以来，武林商圈就是杭州最繁华的商业核心圈。杭州大厦、银泰、杭百等大型购物商厦雄居于此。商铺售价约为4万-8万元/平方米，年租金最高可达7000元/平方米左右，投资回报率约为6-7%。◆湖滨商圈以旅游休闲、高档购物为主要消费特色，走高档化和国际化的商业路线。它的商业定位起点高：国际名品街、特色连锁餐饮店、休闲消费等。元华购物中心、解百新世纪、利星等高档购物场所纷纷建立，必胜客、蔡家食谱、肯德基等店的入驻，购物休闲两相宜。沿西湖的商铺10年的经营权平均每平

4、方米最高售价13万元，虽然价高难求，但有实力的投资者对这里的商铺还是趋之若鹜。湖滨商铺的投资回报率约为6-7%。◆吴山商圈的主要商业特色是旅游购物和休闲娱乐，知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮店；咖啡吧、酒吧、茶吧等休闲娱乐业以及画廊、古玩字画店、旅游纪念品和老字号等业态也比较适合吴山商圈的商业氛围。商铺总体来说售价较高，供应量不多，总价低则近200万元，一般都要500万元左右，高则近千万元，投资回报率约为4-6%。二项目所在区域环境分析1．滨江商圈据杭州市政府的规划，滨江区块既是杭州的城市副中心，又是大杭州格局中城区产业、居住等功能的分流中心。总面积6万㎡，总人口20万，高尚社区较多，整个区域

5、的发展渐渐步入成熟。滨江高教园区的学生以及庞大的滨江住宅区域的居住人群将会为项目带来蓬勃的商机。2．商圈范围确定本项目商圈的范围即一桥辐射范围楼盘、周边住宅、周边企业以及高教园学校。23．商圈分析表1滨江区政府网数据人口教育程度年龄消费情况住宅约70000大专—本科30-50中高消费企业约15000本科以上居多25--35中高消费学校约25000大专20—24中等消费2005---2007年住宅基本交房，入住率70%，商圈的总人口在8。9万，文化程度以大学为主，年龄在25—35之间为主要消费群体，消费以中高消费为主。3二项目情况分析及定位一项目概况龙禧硅谷酒店广场位于滨江高新开发区东信大道与南

6、环路交叉口西南角，与浙江工商大学国际学院、浙江中医学院左右为邻，与东信、华为、中控等大型高科企业遥遥相望。建筑面积98423平方米，由龙禧硅谷酒店、BOSS港、龙禧天地、旺角卡门四个分项目有机组合而成。400多个充足停车位，满足汽车时代的需求。五星级纯商务酒店——龙禧硅谷酒店龙禧硅谷酒店位于广场西侧，共26层，总建筑面积27910平方米，完全按照五星级酒店标准设计建造。银灰色外立面，建筑外形挺拔、线条饱满，充分演绎了现代主义商务休闲特质——简练、轻松、务实。其中4至10层为产权式酒店，11层以上为五星级纯商务酒店，随着滨江各住宅区入住率的不断攀升和各大公司的先后进驻，产权式酒店凭其广阔的市场空

7、间，将成为广大投资者的置业首选。酒店建成后将成为滨江区域首家五星级酒店，是06年休博会杭城仅有的10家五星级酒店之一。体验式情景街坊——旺角卡门旺角卡门总建筑面积3805平方米，为5幢沿东信大道与南环路分布的小别墅，精巧、别致、错落有致，规划以主题餐饮（美食、咖啡、茶吧）为主要业态，并配合其情景街坊的建筑特征，将杭州独特休闲文化气质发挥得淋漓尽致。旺角卡门凭借其自身散发出的休闲气质与独特情调，将深