北京金泉广场项目酒店式公寓营销策划案

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1、2008.6.16缔造亚奥城市新景CreatingNewCityLand2008年北京金泉广场项目酒店式公寓部分竞标方案大纲ContentsPART1——市场研究篇PART2——项目定位篇PART3——产品建议篇PART4——销售执行篇PART5——营销推广篇2PART1—市场研究篇一、区域市场动态分析二、酒店式公寓市场专题研究3一、区域市场动态分析1、亚奥商圈概况2、区域房产市场概况3、周边重点竞争项目分析4亚奥商圈概况5（一）总体概况亚奥商圈主要指北土城东路以北、北五环以南、京昌路以东、京承路以西，包

2、括亚运村和奥运村的区域范围。发展至今，亚运村目前的常住人口已超过50万人，流动人口已超过30万人。（二）商圈定位亚奥商圈的定位是以文体为核心的综合性城市副中心。按照北京“两轴-两带-多中心”的城市空间新格局，亚奥区域将成为与中关村、CBD有同样地位的重点功能区之一。生活配套完善、国际化的生活社区将成为亚奥地区的最终定位，未来区域将集体育、文化、会展、休闲等功能于一体。6（四）交通情况亚奥商圈板块区域内，地铁5号线、10号线以及奥运支线等城市轨道和以大屯路、北苑路、安立路为主要干线的多条城市道路共同筑成便捷

3、快速的亚奥立体交通网络。（三）区域形象亚奥地区在90年代初已经成为北京知名的富人区。而奥运会更是让区域的尊贵地位和富人区形象深入人心。7区域内的奥林匹克公园位于城市中轴线的北端，容纳了14个奥运会比赛场馆和为奥运会服务的绝大多数设施。受奥运会影响，区域内城市基础配套设施趋于完善，交通环境得到明显改善。区域居住坏境更加成熟，商务氛围逐步浓厚。“奥运磁极”，吸引来自中国乃至世界的财富在亚奥区域投资。（五）奥运会影响8亚奥商圈总结经过十几年的建设发展，如今的亚奥地区已成为时尚生活的代名词。以亚运村为中心，形成一

4、个集酒店、会展、餐饮、娱乐、高尔夫、商贸为一体的大型金融商贸区域。受奥运会的影响，区域配套设施逐步完善，居住环境成熟，商业气息逐渐浓厚。目前亚奥商圈正处于黄金发展期。9区域房产市场概况10写字楼市场概况中低档写字楼租金基本在3.5元/㎡/天左右龙都国际公寓：1.7元/㎡/天阳光广场：3.5元/㎡/天汇园国际公寓：3.8元/㎡/天中高档写字楼租金普遍在5.0元/㎡/天以上名人广场：4.9元/㎡/天房地置业大厦：5.0元/㎡/天兰华国际大厦：6.0元/㎡/天目前区域内出售的写字楼项目较少，从已经售完的项目来看

5、，均价在20000元/㎡左右洛克时代中心售罄均价：18000元/㎡风林西奥中心售罄均价：23000元/㎡11在过去几年里亚奥区域写字楼项目并不多，而且缺乏真正的国际5A级高端写字楼供应，以乙级写字楼和商务公寓为主，租金和售价同比其他商圈也不是很高。而随着2008年的两个顶级写字楼项目北辰时代大厦和盘古大观入市，以及奥运带来的区域商业氛围凝聚，将会一定程度的带动区域写字楼市场的发展。相对于快速发展的住宅市场，写字楼市场处于在发展的慢热状态。12住宅市场概况目前亚奥板块核心区内在售的住宅项目并不是很多，08年

6、新增商品住宅供应量较少，这些项目品质都逐渐趋向高档化。随着奥运的临近，亚奥区域内商品住宅的价格保持上涨趋势。亚奥观典二期预计开盘均价20000元/㎡，远洋万和城开盘均价23000元/㎡，奥东18号开盘均价25000元/㎡。2008年第一季度亚奥板块住宅租金出现大幅度上涨。13区域房产市场总结虽然2007年年底以来北京市场处于一个振荡、调整期，整体市场交易量下降，房价增速放缓，但亚奥板块在奥运效应的强大推动下，区域内房地产市场受整体市场影响较小，房价保持稳步增长，租金大幅度上涨。目前区域内房地产市场的供求状

7、况基本处于平衡状态。奥运效应给区域带来的完善配套、人口聚集、市场繁荣等实际利好，在今后将逐渐发挥作用，为亚奥区域房产市场的持续发展提供强有力的支持。预计北京奥运会结束后，亚奥板块房产市场仍然会保持良好的增长趋势。14周边重点竞争项目分析15楼盘名称总占地(㎡)总建面(㎡)产权(年)总套数物业类型奥东18号132257520370306板塔结合公寓商业世奥国际中心807811000050351高层酒店式公寓写字楼商业亚奥·观典国际公寓80787812170365塔楼、高层公寓酒店式公寓荣尊堡国际俱乐部公寓2

8、.97万18万70840塔楼公寓远洋万和城17万31万70374点式、板式高层公寓16楼盘名称户型面积销售均价（元/㎡）销售动态一居二居三居奥东18号87124170-19025000预计6月下旬开盘世奥国际中心69-9512512719200目前签约162套，销售率约45%亚奥·观典国际公寓48-85酒店式公寓预计20000预计6月中下旬开盘荣尊堡国际俱乐部公寓102141-169203-23128500目前签约694套，销