上海市公房所有权和使用权纠纷探析

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1、第25卷第5期法治论丛V01．25，No．52010年9月TheRuleofLawForumSep．，2010●珐活-(：洛上海市公房所有权和使用权纠纷探析李小荣(上海市普陀区人民检察院，上海200333)摘要：近年来检察机关受理涉及公房所有权和使用权纠纷的申诉案件数量不断增多，由于相关法律法规不够完善，法院审理此类案件缺乏统一标准本文在分析公房权利纠纷案件的特点和产生原因的基础上，提出了处理公房纠纷案件应遵循的原则，并对售后公房所有权和使用权纠纷若干问题进行了研究，形成了检察机关办理公房纠纷案件的相关对策关键词：公房所有权；公房使用权；对策措施中图分类号：DF521文献标识码：A

2、文章编号：1008～4525(2010)05—140-06公房是指房屋的所有权属公有，即产权归国家或集体所有。上海自1994年实行房改后，政府开始按照一定的优惠政策把公房出售给职工。据统计，截至目前上海市房改后出售给职工的公房已有近9000万平方米，还有4000万平方米左右的直管和系统公房仍然是出租而未出售。因此公房可分为两种，一为售后公房，二为承租公房。所谓售后公房，又称已购公房，是指原租赁的公房通过房改后，城镇职工根据政府的有关城镇住房制度改革的规定，按照成本价或标准价购买的公有住房。虽然仍习惯性地称为售后公房，实际上已经是私人所有权房。本文讨论的是大体围绕售后公房的所有权纠纷

3、和承租公房的使用权纠纷等问题。公房权利纠纷案件的特点1．民事案件占案件类别绝对多数。我院受理的有关公房纠纷申诉案件从法律关系上分为两类，一是民事案件，即指当事人之间对房屋的占有、使用、收益、处分而发生的争议，二是行政案件，即不服行政机关对房屋所有权的所作具体行政行为提起的诉讼。在公房纠纷申诉案件中，民事案件达到九成以上，可见平等主体之间的房产争议是售后公房纠纷的主要部分。2．公房纠纷案由主要集中在所有权和使用权纠纷，诉讼标的物的金额较大。随着近年来上海市房地产价格的攀升，涉案标的物公房价格也多高达几十上百万元人民币。也有并未涉及钱款，只涉及房屋的居住资格，对于此种不涉及钱款的财产权

4、属案件，当事人为了居住资格或可能会获得的预期房屋动迁款，也意味着较高的经济利益，仍然是据理力争，希望通过法律途径维护自身的权利。3．案件申诉人与被申诉人通常为家庭内部成员和亲朋好友等特定关系对象。对于大多公房纠纷案收稿日期：2010-06—25作者简介：李小荣，上海市普陀区人民检察院检察官。·140·件当事人来说，房产系个人最大的一项财产，且近几年来随着房价的不断上涨，其在人们生活中位置愈显重要，在财产中的份额比重也越来越大，市民比以往更加关注房产权属的分割和处理。因此，一旦发生纠纷，当事人的矛盾激化，给息诉维稳工作提出了较大挑战。二、公房权利纠纷产生的原因1．房改制度相关法律法规

5、不够完善产生的纠纷。1994年5月l8日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的(《关于出售公有住房的暂行办法》，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了(《关于出售公有住房的实施细则，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这些构成了公房出售的“九四方案”。在“九四方案”中存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，首先对共有人的房产权利进行了限制。“九四方案”中要求“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写购买公有住

6、房委托书。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人的名字写在房产证上，其他房屋共有人不能进行登记。这一限制共有人登记公示权利的做法不仅可能使家庭成员之间产生产权纠纷，而且会使售后公房在转让的过程中因为共有人的登记缺失而导致纠纷几率增加。其次，在“九四方案”中对购房人所有权中的收益和处分权能进行了限制。方案指出“购房款未付清或购房后未住满5年的，该房屋不得出售、出租和转让。”这一人为限制购房人权利的做法，既与“九四方案”中的“购房者拥有全部房屋产权”的提法相矛盾，也使得售后公房的私下交易增加。2．由于历史遗留问题产生纠纷。一是因私房处理引发争议，如解放时某私房被政府相关部门实行公有化

7、后，系争房屋已作为公有住房由房管部门另行租赁于他人，现又落实私房政策，因房屋权属而产生的纠纷，相关行政管理部门和房产管理部门在处理环节上的不慎是引发该类纠纷的原因之一I二是户籍登记引发争议，如按照落实回沪人员的子女政策，其亲属户口迁入后，与房产权利人共同居住成为该房的同住人，在日后的动迁补偿款的分配和同住人资格的认定上，户籍登记本上的同住人对上述问题的认识不一而涉讼。该类纠纷虽然不多，但案件政策性较强、时间跨度较长，当事人之间积怨也较深，使案件审理和息诉工作有一定难度