公房使用权能否继承

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1、公房使用权能否继承　　孙玉明　　案例：　　孙某与杨某系继母、子关系，双方未在一起生活。位于和平区北四马路的一所公房的承租使用权人系杨某的父亲。杨某的祖父于1998年以5万元的价格从房产交易市场购买了该公房的使用权，并将该房承租代表人直接更名为杨某的父亲。后杨某的父亲与孙某一直在此居住。2002年7月4日杨某的父亲立下书面遗嘱，遗嘱内容：“我叫杨某某，有一处在和平区北四马路的房屋，分给儿子媳妇各一半”。2002年7月9日杨某的父亲因病去逝。孙某与杨某因继承发生纠纷，杨某诉至法院。　　审判　　一审法院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。杨某的父亲无权处分公房，

2、所立遗嘱无效，杨某要求按遗嘱继承证据不足，不予支持。一审法院判决驳回杨某的诉讼请求，宣判后，杨某不服提起上诉。　　二审法院认为：近年来随着住房制度改革的全面施行，全国各地相继颁发了一些关于房屋改革的政策，公有房屋使用权可以有偿转让。公有房屋使用权的有偿转让使其具有了经济价值，这种经济价值具有私有财产的性质，可以像其他财产一样进行继承。因此，杨某父亲的遗嘱部分有效，就属于杨某父亲的遗产部分可按遗嘱进行继承。二审法院判决，撤销原判，由孙某给付杨某应继承其父遗产房屋份额折价款28250元。　　评析　　本案主要争议焦点在于公房使用权能否作为遗产继承。目前对公房使用权能否

3、继承问题主要有三种观点：一是依据继承法，继承是死者生前的财产(权利和义务)依法转移给继承人所有，而公房非死者的财产，故不能继承;二是公房承租人死亡后，原租赁关系消灭，再与何人建立租赁关系是房产公司(产权部门)基于其房屋所有权实现所有权权能的活动，他人无权干涉;三是公房使用权作为附着相应价值的财产权，可以继承。笔者认为第一种观点犯了一个逻辑错误，我们讨论的公房使用权继承问题，是在新形式下具有财产意义的公房使用权的继承，而非公房所有权的继承，因此，以继承的概念来否定公房使用权的继承显然是不合适的;第二种观点的理论根据显然是以物权法体系为基础的，但是，值得注意的是，公

4、房是在我国社会主义公有制基础上按照平均分配原则由国家分配给城镇居民的生活资料，这种使用权与以私权为基础的物权法体系中的使用权是不能等同的。按照现有房产政策，公房的产权人除享有该房的产权外，其他一切对该房的实际控制、支配权掌握在承租人手中，因此，用物权法所有权权能实现的理论来调整历史遗留的、具有“中国特色”的公房使用权问题，不仅与现行政策相悖，也不能适应当前市场经济发展的需要。而第三种观点，貌似从继承入手。实际上则从对公房使用权权利性质的判断上迥异于前述两种意见。第三种观点虽缺失传统的物权法理论根据，却有立足于公房使用权历史与现实、有利于维护现存权利体系的优点，因

5、此笔者赞同第三种观点，并对公房使用权继承问题进行初步探讨。　　一、公房使用权不同于私人所有权基础上的使用权　　首先，我们有必要关注公房使用权特殊的财产性质。从公房使用权的产生来源来看，公房使用权是公房租赁制度的产物，实际上可以说是一种特殊的租赁权(对使用人来说是承租权)，但是这种公房租赁权与传统民法上的私人所有权基础上的租赁权是不同的，按照与之相关的原有规章及有关地方法规、规章尤其是政策的规定和实际执行情况，公房的分配与公房租赁关系的建立与承租人的年龄、性别、职业、共同居住人等身份事项密切相关，而并不取决于承租人的意向，不取决于租赁关系所具有的双务关系;而传统民

6、法理论中，房屋使用权或者居住权则仅仅是常见的用益物权的一种。具体到租赁关系的建立上，两者在发生原因、租赁主体、租赁期限、租赁对价等方面差异甚大。因此，公房使用权不应等同于传统民法理论中私有制基础上的房屋的使用权。　　二、公房使用权具备独立的财产性质　　公房使用权具备独立的财产性质。目前，公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化，后者是与工作有关的福利制度，均涵盖着部分所有权的属性。而考察各地公房使用权的权利现状，我们不得不承认，公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一，公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权

7、利，可以转租，重要的是转租后公房使用权人可以获得差价;同时，遇上拆迁，公房使用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式，获益性质明显;而最重要的表现体现在“房改”上，以身份、职业等等不同带来的公房使用权的差异将直接造成“房改”中折抵金额的不同，使用权人可从中获得收益;第四，公房使用权人虽然不能决定公房本身的“命运”，但对于“使用权”则自有保有、转让、灭失等“自由”，也与“处分”有几分相似了。如此分析，我们自然应当认识到，公房使用权具备独立的财产性质。正是基于此，笔者才会在前述案例中提出“继承”的思路。　　三、公房使用权继承的政策与实践基础　　近年来随着住房制度的全

8、面施行，全国各地相继颁发