财通资产-平阳银泰城尽调报告.pdf

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1、财通资产-银泰集团平阳银泰城特定多个客户专项资产管理计划尽职调查报告（报告完成日期：年月日）经办业务部门：资产管理一部第1页共45页尽职调查报告声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照公司资产管理业务尽职调查管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定资产管理计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日调查人部门经理签字：年月日第

2、2页共45页尽职调查报告目录一、项目背景与交易结构概述51、项目背景52、项目基本要素53、交易结构63.1交易结构图63.2资管计划资金运作73.3风控措施73.4资管计划退出84、项目公司的管理85、操作方式：9二、交易对手情况调查101、银泰集团旗下各业务板块代表企业102、银泰集团实际控制人简介113、项目公司整体情况分析124、项目公司实际控制股东整体情况分析12项目公司实际控制股东基本情况‐‐‐北京国俊投资有限公司12三、平阳银泰城基本情况171、项目现状172、项目规划指标173、项目地理位置174、项目物业类型195、项目投资规

3、模及资金筹集196、项目建设进度计划19四、项目市场情况201、平阳概况201.1平阳县概况201.2主要经济指标202、鳌江镇住宅市场分析212.1整体走势212.2整体走势212.3价格走势222.4板块分析223、鳌江镇商业市场分析233.1商业市场发展阶段233.2商业格局233.3商业现状及商业体分析233.4写字楼市场分析234、周边竞争对手分析244.1平阳万达广场244.2远洲∙铂金湾255、投资环境可行性结论26五、项目分析271、项目技术经济指标27第3页共45页尽职调查报告2、项目投资预算表293、项目销售收入测算294、

4、销售费用估算295、项目销售环节税金测算296、项目现金流测算307、经济可行性分析结论30六、敏感性分析及盈利平衡点301、假设条件302、销售价格敏感性分析303、销售量完成率敏感性分析314、敏感性分析结论32七、担保企业简介‐‐‐中国银泰投资有限公司331、企业基本概况332、历史沿革333、经营情况344、企业财务状况38八、还款来源43九、本资管计划风险评估及结论431、资管计划存在的风险431.1市场风险431.2政策风险431.3利率风险441.4房地产市场风险441.5信用风险441.6其它风险442、结论与建议建议44第4页

5、共45页尽职调查报告一、项目背景与交易结构概述1、项目背景2013年9月13日，平阳银泰置业有限公司（以下简称“平阳银泰”或“项目公司”）通过竞拍获得浙江省平阳县鳌江镇滨江G-01-01、G-01-02、G-01-03和G-01-04地块，并与平阳县国土资源局分别签订了《国有建设用地土地使用权出让合同》，以上四个相邻地块被银泰集团统一规划为“平阳银泰城”项目，该项目位于平阳县城鳌江镇新区，西邻火车站大道，地处城市发展核心地段，项目总占地面积为97721平方米，总建筑面积为365900平方米，总投资为186531万元，拟开发成集大型购物中心、高档

6、写字楼、精品住宅为一体的综合性物业，其中最为主要的部分是一家面积为7万平方米的SHOPINGMALL，银泰（集团）致力于将该项目打造成平阳县标志性购物场所，并通过多远化的业态组合及丰富的品牌种类为平阳县零售市场注入新的活力。拟融资50000万元，用于支付工程建设款项。银泰集团希望与我公司开展融资合作。银泰集团是以房地产投资、大型商业百货业、产业投资、能源矿产、文化科技等核心业务为主的多元化国际性投资产业集团，始创于1997年，总部设在北京市建国门外大街2号北京银泰中心，公司董事长沈国军。目前，银泰集团总资产达到450多亿人民币，员工5万余人，旗

7、下拥有银泰百货（集团）有限公司（1833.HK）、京投银泰股份有限公司（600683.SH）、南方科学城发展股份有限公司（000501.SZ）、武汉武商集团股份有限公司（000501.SZ）等多家境内外上市企业和北京燕莎等百余家全资或控股公司、核心业务布局多个与民生相关的产业领域。2、项目基本要素资管计划类型：一对多，结构化资管计划期限：12个月、18个月可选。成立满6个月后资产管理人有权可提前终止。第5页共45页尽职调查报告资管计划规模：预计10亿元，其中优先级5亿元，次级5亿元。（规模以实际发行为准，优先级份额：次级份额不超过1：1）资金到

8、位时间：2014年3月资金运作方式：股权投资+股东借款资金用途：资金将用于浙江省平阳银泰城项目的开发建设以及资产管理人认可的其他用途项目发行机构：财通