不动产登记前买受人之期待权探析

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1、2014年第2期暨南学报(哲学社会科学版)总第181期No22()l4JinanJournal(PhilosophyandSocialSciences)SumNo181不动产登记前买受人之期待权探析王春，(1黑龙江大学法学院，黑龙江哈尔滨150080；2哈尔滨理工大学法学院，黑龙江哈尔滨150080)[摘要]不动产登记前买受人之期待权与所有权保留买受人之期待权都是德国期待权理论中比较成熟之期待权类型。因法律规范之完备制度设计，期待权可成为交易之对象，自由移转、质押。在我国不动产领域引入期待权理论，以其具有的处分效力、对抗效力增强对商品房买受人的法律保护

2、力，提升我国消费者的法律地位，促进我国公民资财融通之效率。[关键词]不动产；预告登记；所有权登记；期待权[中图分类号]D913[文献标识码]A[文章编号]10005072(2014)02011405方面具有正当性。与此相比，完善不动产登记一、问题的提出制度，在不动产登记程序制度设计中寻求对我国广大购房一族的保护方法更为适合我国当前2012年7月1Et起施行的《最高人民法院法律背景。在不动产转让过程中，即使不适用关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解所有权保留，仍然可存在期待权。只要对我国释》第34条规定所有权保留不适用于不动产，《物权法》已有规定的预

3、告登记制度和不动产此规定对我国理论界和审判实践中一向存在分所有权登记制度进行更加完备、科学的法律规歧的所有权保留客体问题表明了态度。可是部范层面的技术设计，借助期待权理论保护买房分学者所倡导的在商品房分期付款买卖中适用人法律地位的优势仍然可以发挥作用。所有权保留制度，借助德国期待权理论，赋予分期付款购房人具有可对抗房地产开发商以及第二、德国不动产登记前买受人期恃三人法律保护力的构想在我国就暂时无法实杞制毖法律经验的考察与夺析现。随之产生疑问，在我国本已处于经济弱势的购房人法律地位是否因此更加被削弱?笔者期待权制度源于德国学者的理论创设，围认为并不尽然。

4、我国不动产物权变动以登记作绕其产生的争论一百多年来从未停止过，成果为生效要件，如果一方面赋予登记以公信力，另蔚为壮观，至今期待权理论仍令各国法学家饶一方面又允许不动产所有权在登记以外可约定有趣味。究其原因乃在于其实践适用之广泛性移转条件，在观念上难免发生矛盾，危害登记制和交易上之重要性。期待权是指已具备将要取度之公信力，妨害不动产交易安全。司法解得之权利的部分要件，依社会经济需求而受到释之规定在保护我国不动产登记制度之公信力法律保护的，产生确定性，可转让利用的一种财收稿日期]2013—01—25作者简介]王害(197s)女，黑龙江哈尔滨几，黑龙江大学法

5、学院民商法学博士生，哈尔滨理工大学讲师，主要从事民商法学研究。基金项目]黑龙江省哲学社会科学研究规划青年项目《自然债权研究》(批准号：13G。20)。第36卷第2期暨南学报(哲学社会科学版)l15产权。在性质上，期待权是一种既不同于物权出卖人已不能再阻止买受人进行登记取得所有又不同于债权的新型权利。一方面，期待权具权，权利的取得仅仅取决于登记本身。买受人有对抗合同相对人和第三人的效力已突破债权登记完毕前的此种地位在德国被称之为期待保护范围，受侵权法保护的权利。另一方面，如权，可转让、设定质押。在实践中，期待权受让原合同解除、无效，期待权会受到影响，缺乏

6、物人可向登记机关出示不动产出让人与受让人所权完整的独立性，不能算是真正物权。在德国，有权转让的合意和不动产受让几与自己的期待期待权主要发生在物权领域，是一种将来能够权转让合意，要求将自己直接登记为所有权人，比较确定的取得标的物所有权的法律地位。有而无须原受让人登记的中间环节。同样，关不动产登记前买受人之期待权是德国法学理这种有保障的地位，在进行预告登记后也可取论和实践中较为成熟的期待权类型，可解决不得。根据《德国民法典》第883条，在预告登记动产登记前人们的融资需求问题。德国学者拉之后，如预告登记义务人被强制执行或破产，这伦茨、赖泽尔、鲍尔、施蒂尔纳和

7、我国台湾学者些妨害买受人债权请求权的行为对买受人为无王泽鉴以及我国大陆学者孙宪忠、申卫星、王轶效，从而使买受人地位具有了物权的效力，产生等对此都持有相同见解。’。期待权。在德国法上，《德国民法典》与《不动产登通过以上考察，德国法通过严密的不动产记条例》是不动产登记的法律依据。不动产所登记程序设计，保障了不动产买受人在达成物有权让与合意达成后，为免受所有权人嗣后处权合意与登记之间较长时间间隔中，能够依据分行为之损害，可借助预告登记来担保，也可通期待权对抗权利人嗣后处分，期待权地位具有过立即提起登记申请予以担保I4。第一，根可靠经济价值，可转让获取利益，在

8、保障交易安据德国民法典第873条2款不动产买卖双方当全的基础上促进了商品流通，物尽其用。事人的