联合办公空间研究报告

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1、共享经济中的空间共享联合办公空间研究报告报告摘要联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案，除了传统的办公空间之外，还包括如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等增值服务。•对于联合办公空间而言，双创大潮带来的数量庞大的创业群体构成了联合办公空间最主要的客户。而随着接受联合办公形式的公司类型增多，客户群体逐渐向多样化的方向发展，进一步促进了联合办公空间的发展。•经过了2015年井喷式的发展之后，目前联合办公空间成立数量渐趋稳定，部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业已对新进入者形成了一定的壁

2、垒。根据企业获投情况来看，近半数联合办公企业获得过融资，其中大部分都处于A轮及以前。这说明行业目前整体仍偏早期，且资本对该领域较为看好。目前国内玩家可以按照运营模式主要分为纯直营模式和混合（直营+加盟）模式，而按照玩家属性则可以分为该领域的创业公司、传统地产公司或酒店旗下的联合办公品牌。对于该领域内的玩家而言，最重要的判断标准主要有五点，分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。•纯直营模式是指由联合办公空间从物业（也即办公楼）持有者手中租下物业，并对其进行改造与装修，使其符合品牌自身的

3、定位与标准，之后再将其作为联合办公场所出租。混合模式则是部分办公场所由物业持有者进行运营。相比之下，纯直营模式的好处是可以保证服务质量和标准化运营，而混合模式则更便于品牌的快速扩张，但同时它也会摊薄联合办公企业的利润，不利于早期阶段的企业成长。•对于联合办公空间而言，我们认为最重要的判断标准主要有五点，分别是入驻率、空间运营能力、成本控制能力、融资规模和品牌影响力。•我们认为，未来联合办公空间将与传统办公室租赁模式共存，其客户群体将不断扩大，不再局限于初创公司。同时，赛道新进入者会越来越多样化，甚至不排除有跨

4、界企业进入。而直营+加盟的混合模式的比例或将在联合办公空间的运营模式中逐渐加重。3目录Contents一.联合办公行业综述•行业概括•行业发展驱动力•市场现状•产业链图二.联合办公典型玩家•WeWork：联合办公领域的“鼻祖”•纯直营模式的代表玩家•混合模式的代表玩家•其他特色玩家简析三.联合办公行业总结•联合办公行业总结•联合办公未来发展趋势ChapterI联合办公行业综述•行业概括•行业发展驱动力•市场现状•产业链图36Kr-联合办公空间研究报告2017.91.1行业概述联合办公定义1.2行业驱动力相比便

5、宜，联合办公让办公变得1.3市场现状更划算也更便利1.4产业链图•联合办公是指服务商为企业提供一整套办公空间解决方案。传统商业地产提供的主要是办公空间，而WeWork、裸心社、氪空间、优客工场、SOHO3Q等联合办公服务商除了为企业提供办公空间这样的基础服务外，还搭载了其他的如日常物业管理、投融资撮合、孵化加速、工商税法外包等一系列增值服务。•通常我们会将联合办公、孵化器的概念相互混淆，尽管很多联合办公服务提供商是由孵化器转化而来，但从重点服务对象来看，两种模式存在一定差异。孵化器主要是服务于初创公司，为其提

6、供商业规划、投融资、人才招聘等服务以帮助这类公司发展成长，因此对孵化器自身所掌握的资源有较高的要求。比较知名的孵化器有美国的YCombinator，该平台孵化了Dropbox、Airbnb、Heroku等公司。相比之下，联合办公的服务对象较为广泛，服务的主要内容也非局限于协助企业成长，而是为企业提供租赁方式更灵活、更加个性化的办公环境。同时，较为中心的地段对入驻企业的业务有一定程度的提升作用，因此，联合办公服务提供商与传统孵化器相比对空间选址也有着较高的要求。•公开资料显示，传统写字楼每平方米的坪效为4元，而

7、同类型的联合办公空间均价为1800/工位，可换算坪效为12元。但考虑到联合办公空间提供的一系列附加服务，与其说它是一种便宜的办公地租赁，不如说是一种更灵活、更便利、更高性价比的选择。636Kr-联合办公空间研究报告2017.91.1行业概述联合办公定义1.2行业驱动力联合办公服务提供商的评价标准1.3市场现状•我国处于头部的几家联合办公服务提供商如裸心社、1.4产业链图氪空间、优客工场等公司均已经过多轮融资，其中不少企业已获投数亿元。在资本的推动下，联合办公服务提供商可快速扩张其规模，因此我们认为，规模或许并

8、非衡量联合办公空间的唯一标准。结合联合办公空间的服务对象，以及该行业的整体定位，我们认为该行业玩家的评价标准主要有以下5点：•第一是联合办公空间的入驻率。较高的入驻率首先可以为平台带来稳定的现金流，同时增加企业收入。其次，平台上入驻企业的增加也将促进平台多元社群文化的形成。除此之外，较高的入驻率可帮助平台降低其服务成本，从而提高平台整体竞争力。•第二是平台的空间运营能力。联合办公企业需要通过对原有空