房地产开发经营与管理-4.ppt

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1、第四章房地产开发项目的前期工作【本章学习目标】全面地了解房地产开发项目的前期工作，基本掌握其主要流程，并会做相应的简单计算。第一节房地产开发项目的报建一、房地产开发项目的报建流程房地产开发项目的报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。房地产开发项目的报建流程二、建设工程规划许可证的审批流程建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证的审

2、批流程包括如下内容。1、建设工程规划许可证申请2、初步审查3、核发规划设计要点意见书4、方案审查5、核发建设工程规划许可证第二节房地产开发用地的获取方式一、土地使用权划拨（一）划拨的含义土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（二）划拨范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨①国家机关用地和军事用地。②城市基础设施用地和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。④法律、行政法规规定的其他用地。二、土地使用权出让（一

3、）土地使用权出让的含义土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）土地使用权出让年限应在土地使用权出让合同中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。土地使用权出让最高年限按下列用途确定。①居住用地70年。②工业用地50年。③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。④商业、旅游、娱乐用地40年。⑤综合或者其他用地50年。（三）土地使用权出让方式土地使用权出让，可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。1．协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在

4、一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让国有土地使用权的有关规定(p)。2．招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。3．拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情

5、况调整拍卖增价幅度。4．挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定的房地产开发用地的取得出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。三、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。房地产开发企业一般通过出售方式取得转让地块的土地使用权。第三节房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁一、农地征收（一）农地征收的含义农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权

6、力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理的经济补偿的一种行政行为。农地征收具有3个明显的特点。①有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。②要妥善安置被征地单位及人员的生产和生活，用地单位须对被征地单位给予合理的经济补偿。③被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。（二）农地转用审批手续建设占用土地，涉及农地转为建设用地的，应当办理农地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农地转为建设用地的，由国务院批准。（三）农地征收审批权限征收

7、下列土地的，应由国务院批准。①基本农田。②基本农田以外的耕地超过JO公顷的。③其他土地超过70公顷的。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。（四）征地补偿标准国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。征收土地的，按照被征收土地的