房地产开发经营与管理

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1、《房地产开发与经营》课程设计课程设计题目：姓名：学号：班级：时间：24一、项目总说明(一)项目提出的背景1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目2.通过市场供求分析,酒泉商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议。（二）项目地址概况太阳岛.金三角，位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上，据新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖，利用西北高，东南低的缓坡地形，在山坡上依次面向湖面布置住宅，使住户能最大限度享受到水景，使小区既具有丰富层次，又有充分的开放性和亲和

2、力，具有不可复制的田园魅力。宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有酒泉市的南大门之称。这里树木葱笼，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦于牛首山风景区相连，是酒泉生态防护网骨架的一个重要节点。（三）可行性研究的目的1、所谓可行性研究，是运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠，在财务上是否盈利；作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价，及工程项目抗风险能力等的结论；为投资决策提供科学的依据。2、2

3、4可行性研究报告是从事一种经济活动（投资）之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。（四）进行可行性研究工作的主要依据主要包括1、国家经济和社会发展的长期规划，部门与地区规划，经济建设的指导方针、任务、产业政策、投资政策和技术经济政策以及国家和地方法规等；2、经过批准的项目建议书和在项目建议书批准后签订的意向性协议等；3、由国家批准的资源报告，

4、国土开发整治规划、区域规划和工业基地规划。对于交通运输项目建设要有有关的江河流域规划与路网规划等；4、国家进出口贸易政策和关税政策；5、当地的拟建厂址的自然、经济、社会等基础资料；6、有关国家、地区和行业的工程技术、经济方面的法令、法规、标准定额资料等；7、由国家颁布的建设项目可行性研究及经济评价的有关规定；8、包含各种市场信息的市场调研报告。（五）开发企业简介二、市场调查与分析（一）市场特征24据有关部门统计和业内人士分析，目前酒泉房地产市场呈如下几个特征：1.中低价位楼盘、多层房，８０平米左右的房子

5、受欢迎，销售看好这类房产，因为面向大量的普通购房者，所以销售快。另一个原因是这类房产的房源现在市场上供应比较少，供求关系造成这种局面。但随着市场的发展，地价的上涨，为了满足更多的购房者的需求，这类房产将会越来越少、档次也在逐渐提高。2、有个性特色，有独特优势的部分楼盘，销售看好从总体上说，酒泉前几年开发的房产个性少，优势不突出。近几年，有的开发商在酒泉开始注重小区风格、特色。这在酒泉是户型和销售的创新，当时销售很快。太阳岛一期在三四年前个性特点也相对比较明显。3.中档楼盘，规划合理，规模大、配套全，销售

6、看好中档楼盘的客户都是有固定收入，但又不是非常富有的工薪族，既想住上比较实惠的住房，又不希望生活成本太大，他们对小区生活大配套有一定要求。比如荣事达大道北段的前几年开发的杏林花园小区有长江路幼儿园杏林分园，18路大公交车、大菜市场、超市、邮局、银行、众多的社区小门面、中心大花园、临近北大桥河等，这使该小区成为中档客户的优先选择。4.配套不全，规模不大，产品同质化的部分中档楼盘，销售欠佳　　这类楼盘，往往只能满足客户部分要求，客户多次看房，不愿放弃在那个地段购房，开发商又不断优惠，不愿放弃看房客户，最后以

7、多次降价、优惠、赠送实物等多种方法，以扭曲的心态成交。一份合同往往比正常洽谈合同签订时间多了3～4倍的时间，甚至更长。这样就造成了楼盘总体销售时间延长。一年一个新时尚，一年一个消费心理，延后推出的房型又造成严重不适应客户消费需求的现象，又造成尾盘销售时间过度延长。（二）市场趋势分析24根据对酒泉市目前市场情况的概貌式考察，可以看出酒泉商品房住宅市场已呈现出以下趋势：1.住宅开发向城市边缘区发展随着强调省会意识、大城市意识，酒泉市城市道路两横两纵大街交通网络的延伸扩展，经济区、高新区、新站区的进一步发展扩

8、大，公共交通、私家车以及摩托车等交通工具的发展，以及城市边缘区各项生活配套设施的建设与逐步完善，使得城市边缘区同样能够享受到便利生活，而且城市边缘区由于贴近自然、空气清新，有的还依山面水，自然景观优越，对日益重视住宅环境质量的现代人有很强的吸引力。城市边缘地价便宜，开发成本低，更加有利于发挥价格优势。2.向规模化发展，配套设施日益完善零星的，插花式的单幢或几幢地小规模开发已经不符合城市发展的需求，取而代之的已经是成片建设开发，配套设施齐全、