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1、河南省政法管理干部学院学报2008年第2期(总第107期)预告登记制度探析关淑芳(中国青年政治学院法律系,北京100089)摘 要:预告登记,属于与本登记相对应的预备登记,可以发挥保全以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的功能。我国《物权法》第二十条规定了预告登记制度。预告登记具有保全权利和顺位之效力。经预告登记的债权具有一定物权化表征,即可对抗第三人。司法解释可对其适用范围作扩大解释,以更好地保护请求权人的利益。关键词:预告登记;债权请求权;保全权利;保全顺位中图分类号:D913 文献标识码:A 文章编号:1008-6951(2008)0
2、2-0148-063 我国民法上的很多规定均是舶来品。虽然古语不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能中有“桔生淮南为橘,生淮北则为枳”的论断,但许够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,多源于西方古罗马的法律制度,借助经典的法国民预告登记失效”。本文将从预告登记的比较法考法、德国民法、瑞士民法以及日本民法等的演绎,其察、预告登记的效力、我国现行规定的分析及完善预血脉也深深地渗入了中国这片广袤且肥沃的土地,告登记的建议等方面加以论述,试图对该制度能有融入了普通民众的生活里。本文所论及的预告登记个全面的把握。制度即是如此。所谓预告登记,是
3、指为保全一项以一、预告登记的比较法考察将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动1.普鲁士法上的异议登记制度。[1]产登记,是与不动产的本登记相对而言的。或有一般认为,预告登记最初起源于早期普鲁士法学者谓“系介于债权与物权之间,兼具二者之性质,中的异议登记制度。普鲁士法上的异议登记经历了在现行法上为其定性,实有困难,可认为系于土地登两个发展阶段。在1872年的《所有权取得法》和记簿上公示,以保全对不动产物权请求权为目的,具《土地登记法》颁行前,普鲁士法上的异议登记,又[2]有若干效力之制度”。也有学者称“不动产物权称预备登记,包括“固有异议登记
4、”和“其他种类的之变动,有强制登记之原则,非经登记,不生效力。异议登记”,前者又被称为“保全权利和顺位的异议对于由此项强制登记原则所生之危险,为保全以不登记”,其效力在于一经记入土地登记簿内,其后所动产物权之得丧、变更、消灭为标的之债权之请求权为的全部处分或以该处分为内容的处分,在妨害异[3]而为之准备登记,即为预告登记”。2007年3月议登记权利人之权利的范围内无效。且该种登记还16日颁布,2007年10月1日施行的《中华人民共和具有保全顺位的积极效力。而后者,即“其他种类国物权法》第二十条明文规定,“当事人签订买卖房的异议登记”,仅具有保全权
5、利的消极效力,它包括屋或其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,为保全抗辩的异议登记和禁止处分的异议登记。按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记1872年后,普鲁士法律将前述的异议登记进行修后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,改,称为“预告登记”,其包括为保全已经成立的物3收稿日期:2007-12-04 作者简介:关淑芳(1971—),女,河南渑池人,法学博士,中国青年政治学院法律系讲师。148权的预告登记和为保全物权变动的债权请求权的预日本法上的假登记制度,首先适用于本登记申请不告登记。为保全已经成立的物权的预告登记,主要具备
6、手续条件的情形。如物权变动实质上已经发运用于保全物权登记的请求权或权利不成立、消灭生,但需要第三人的许可,却无法得到其书面文件,的涂销登记请求权,目的在于打破登记簿的公信力,无法凑齐申请所必需的文书;其次还适用于权利本在登记簿有错误记载,其记载的权利状态与真实的身不适合登记的情形,该情形主要是保护债权请求[7]的权利状态不符时,对于真正权利人予以保护。其权。当然,日本民法上之所以规定假登记,是因类似于现代法上的“异议登记”。为保全物权变动其立法上对权利的变动采取意思主义,也即当事人的债权请求权的预告登记,是当事人就不动产物权就物权变动达成合意时,
7、权利已经发生转移,登记只的移转达成合意或就不动产设定了抵押,为保全未是为对抗第三人,假登记使得本登记的顺位保留。来要发生物权变动的债权请求权而做的登记,与现4.我国台湾地区的预告登记[4]今所称的预告登记同一。我国台湾地区《土地法》第七十九条规定:“声2.德国法上的预告登记制度。请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附德国民法承继了普鲁士法的不动产登记制度。登记名义人之同意书为之:一、关于土地权利移转或有学者将德国法上的预告登记,据其法律根据的不试其消灭之请求权;二、土地权利内容或次序变更之同分为实体预告登记和程序预告登记。实体预告登请求权;
8、三、附条件或期限之请求权”。“前项预告记目的在于保全债权请求权,而程序预告登记不是登记未涂消前,登记名义人就其土地所为之处分,对保全债权
