通州万达广场住宅项目考察报告.pptx

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1、通州万达广场调研报告2013.9项目基本信息项目位置通州北苑建筑类型高层住宅所属商圈通州核心区交房标准毛坯项目规模占地面积（㎡）10.39万建筑风格Artdeco建筑面积（㎡）58.32万层数14~15层容积率2.5层高2.8米绿化率30%首次开盘预计2013年10月总套数655拿地时间2012年12月物业费（元/平方米·月）待定拿地价格8000元/平方米目前报价车位配比1:1入住时间2015年下半年主力面积70~90㎡开发商北京万方置业有限公司物业公司配套设施幼儿园：新城东里幼儿园、教工幼儿园、东方幼儿园；小学：后南仓小学、中山街小学、运河小学、

2、史家胡同小学；中学：潞河中学、运河中学、通州三中、四中；周边医院：潞河医院、通州区第二医院、运通医院、新华医院、中国人民解放军第二六三医院；生活配套：周边有家乐福、物美、华普、世纪联华、京客隆、易初莲花等超市；八里桥批发市场、苏宁、国美电器城。通州百货、贵友商厦、华联商场、人民商场、国泰百货等。周边路网密集，东侧、西侧、北侧均为区域城市主干道，分别为通惠南路、北苑南路和新华西街，南侧为区域城市次干道玉带河西街。项目交通条件优越，北侧的新华大街是长安街东延长线，是通州连接北京市中心的最核心的交通主干道；项目隔北苑南路与轻轨八通线北苑站紧邻，交通便捷。

3、项目交通状况：通州新城八大功能区的发展目标是，进一步明确功能定位，积极推动新城重要功能区和产业聚集区建设。本项目位于八大功能区中的北苑商务区。通州发展目标：加快产业聚集，发挥对中心城产业和人口转移的作用。重点要加快通州高端商务服务区建设（运河核心区），重点吸引北京中心城区企业转移总部、全球500强企业开设地区总部。发展与总部经济共生互惠的金融、会计、法律、知识产权交易、咨询等专业服务业。北苑商务区重点承载城市综合体项目通州商务园重点发展金融服务、电子商务等产业。小结：优势：传统商圈，人流密集；周边人口密集，消费力较强；近邻八通线，交通便捷。劣势：周

4、边交通在高峰时段较拥堵；区域商业市场仍处于起步阶段，消费行为和习惯有待引导和培育；本项目室外街及住宅底商均不临新华街。机会：区域升级、商业产品升级换代带来发展机遇；随着地铁的规划、交通路网的完善，板块的交通枢纽作用将带来更大规模人群；本项目综合体的属性，自身带来大量高收入高消费人群，与自身百货等大型商业的错位经营，可形成有效互补。威胁：通州各个商圈相对独立，消费力的导入需要有契机和过程；京杭广场、金成中心都有大体量的商业入市，是本项目商业运营的直接威胁；未来面临朝阳区东部常营地区龙湖•长楹天街及周边商业形成的超过60万平方米的商业中心的竞争威胁。快

5、速去化万达做为新商业综合体的代表，即满足客户的多元化需求，又拉动片区层次性的需求，虽然自然景观等资源不足但是自身的品牌效应足以弥补，如同石景山万达。项目地块分为A~E五个区域，其中AB地块为商业写字楼，C~E为住宅和配套公建混合区域。住宅均配置在底商上部，主力户型70~90㎡，主要针对工作在CBD及东部的客群，满足两口之家首次置业需求。项目一期开盘为写字楼和临街商业，写字楼均价3万，商业均价5.5万，开盘售罄，回款约15亿。项目续客时间充足，瞬间爆破，制造热销场面，以提升楼盘形象，使项目品牌与企业品牌互为促进。卖点整合城市综合体的都市中心价值。6

6、0万㎡万达城市综合体，通州乃至北京城市的活力中心，整体设计中建筑的群体是比建筑单体更为重要的设计因素。通过城市开放空间、方便高效的混合功能区、等级清晰的交通系统以及景观设计，创造城市中心区的复合性及多样化。物业类型丰富：甲级写字楼、普通写字楼、酒楼、购物中心、室外步行街、住宅、配套商业及公建、幼儿园。住宅户型分为两大类型，一类为60-90㎡的刚需型产品、一类为120-150的改善型产品。以两~四户的板式户型为主，经济实用。户型平面分析A、B、E-1户型：户型优点：A户型为建筑面积68平米的一居室，惊喜的是一居室做到南北通透，虽然客厅朝北，但对通常购

7、买一居室的刚需客户不会是敏感点；B户型为纯南向一居室，建筑面积57.44，阳台赠送面积4平米，客厅面宽3.6米，阳光一居是刚需首选；独立餐厨设计：U型厨房，独立餐厅；E-1为南北通透舒适两居户型，建筑面积93㎡，标准十字形通道布局，动静分区规则，北侧设有面宽2.8米的餐厅，后期可作为可变空间使用。户型平面分析D-1、C户型：户型优点：D-1户型建筑面积87㎡，亮点为北侧餐厅面宽3.3米，进深2.8米，可改造为紧凑小三居；C户型为纯南向73㎡两居，缺陷是为解决厨房的开窗问题，客厅面宽压缩成3.3米，次卧室采光面小于1.5米；得房率小于75%；户型平面

8、分析F、G户型：户型优点：F户型建筑面积126㎡三居，利用玄关和走廊空间设置2㎡的储物空间，客厅面宽4.5米，采光充足。厨