李静怡 日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示

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1、《中国商贸》CHINABUSINESS&TRADEMarket市场研究①日本房地产泡沫对我国房地产市场的启示中南财经政法大学财政税务学院李静怡摘要：本文首先论述了日本房地产泡沫的表现，然后对其破灭原因进行分析，归纳出日本房地产泡沫的教训对我国房地产市场的有益启示，以期为我国房地产业和房地产市场健康运行提供借鉴。关键词：日本房地产泡沫启示中图分类号:F293.35文献标识码：A文章编号：1005-5800(2009)10(b)-015-02自2008年11月以来，我国采取了积极政策来促进住宅需求，如益，

2、日本的银行开始将贷款目光转向了风险较高的中小企业和房地下调贷款利率，上浮房贷利率折扣，降低印花税及其它房产交易税产公司。而当时日本的银行还没有建立一套完善健全的项目评估体等。2009年以来，我国房地产市场1~5月份销售量同比增长了26.7％，制以及风险监控机制，这为后来泡沫的破灭埋下了隐患。5月份全国平均房价同比攀升了17.6％。上半年全国商品房销售迅速2.2宽松货币政策与日元升值增长，房地产开发投资增速逐步提高，商业性房地产贷款余额新增上世纪80年代中后期以来，日本政府实行宽松的货币政策。随较多。然

3、而，随着房价的上涨，“地王”频出，房地产泡沫渐渐显现。着日本的贸易顺差不断增加，1985年9月“广场会议”后，日元兑美元1983~1990年的日本房地产泡沫对日本的经济造成了难以估量由240日元急剧升到150日元。同时，日本央行连续5次调低利率，由的影响，导致日本经济自1991年以来进入衰退状态，直到现在还未1986年1月的5%降至1987年2月的2.5%。此后，由内需带动的日本经完全恢复。当时的日本人多地少、土地紧张稀缺，并且经济持续高速济开始好转，在个人消费方面，日本人开始大量购置房产、高级进口发

4、展，与现在的中国有相似的地方，具有一定的可比性。本文对日本轿车以及赴海外旅行。日本企业在逐步加大海外投资力度的同时开房地产泡沫进行分析研究，希望从中吸取其经验教训，避免重蹈始不断地大量购置土地、建设厂房等，极大地刺激了内需，造成了日覆辙。本经济一片繁荣的景象。2.3由紧缩到扩张的财政政策1日本的房地产泡沫的表现1987年5月，日本政府出台了“紧急经济对策”，正式宣布扩大公地价居高不下是日本房地产泡沫的首要表现。1986年日本地价共投资，包括减税1万亿日元，增加7000亿日元资金以期通过住宅金与物价指数

5、之比为25.2，1990年涨到68.2，短短三四年时间上涨了融公库等机构强化住宅金融制度等，标志着在财政政策上由紧缩将近3倍。到1990年，日本的房地产的总价值约为20万亿美元，大约转变为积极。趋向扩张的财政政策以及宽松的货币政策的实施，拉是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。在最高峰时，动了日本的内需，但是流动性过剩的出现同时也推动了房地产价格日本土地价值约为当时美国地价总额的4倍多。主要原因有下几点：以及股市价格的暴涨。一是日本人多地少，使得地以稀为贵；二是经济的迅速发展以及城2.

6、4政府反应滞后且政策失当市化的要求对土地需求越来越大；三是政府的宏观调控不到位，对80年代初，日本提出了“向21世纪新城镇目标迈进”的计划，开于价格猛涨和土地投机没有采取较好的措施。始了一轮“大拆大建”房地产投资热潮。房产政策提出了所谓“诱导日本地产泡沫其次表现为资产价格的增长远远高于国民生性的居住水准”，这种扩张性的政策引导，促使日本的房地产投资产总值。1984~1989年间土地和股票等金融资产以高于机械和建筑规模的急剧扩张和地价的不断攀升，到1990年，日本地产的总价值物等实物资产的增势快速膨胀，

7、纯固定资产只增长了35%，而土地约为20万亿美元，大约是1955年的75倍。1987年房地产泡沫急剧膨资产则增长了1.29倍，股票资产增长了3.41倍，同时资产价格的上涨胀时，日本政府也没有及时采取宏观调控措施来缓解房地产市场进一步刺激了消费和投机，加上宽松的政策环境，金融市场规模得的过热现象。到进一步扩张，股市泡沫进一步加重，股市价格居高不下，为了减少房地产泡沫，日本银行大幅度提高帖现率。从1989年3.25%提高到3对我国房地产市场的启示1990年的6%，日本政府在面对房地产泡沫的调控时，简单地采

8、用了当下中国经济正在进入一个新经济增长周期，房地产业已成为货币紧缩政策。拉动经济增长的支柱行业。但我们在看到房地产业对经济的积极作用时，也应该看到在目前的中国房地产市场房地产业依然存在很2日本房地产泡沫破灭的原因多问题，如房地产投资过热、部分地区土地和房价上涨过快和银行日本房地产泡沫经济破灭的原因是多方面的，从宏观上来看信贷规模扩大等。日本的房地产泡沫为我们提供了有益的借鉴：主要有以下几点：3.1政府应加强对房地产市场的宏观监控和管理2.1金融的自由化宏